Aktualna koalicija je pred volitvami med ključnimi prioritetami izpostavila reševanje vse bolj pereče stanovanjske problematike in gradnjo novih najemnih stanovanj. Na ministrstvu za solidarno prihodnost zdaj napovedujejo 5000 novih najemnih stanovanj do konca mandata in vzpostavitev sistemskega financiranja za novogradnjo v prihodnje glede na proračunske zmožnosti. Med načrtovanimi ukrepi je tudi omejevanje kratkoročnega oddajanja v najem, saj zdaj turistifikacija odžira stanovanja za bivanje.
Stroka je že večkrat predlagala večje število ukrepov, ki bi delovali celovito. Zapostavljen je predvsem potencial praznih stanovanj. Mag. Roman Rener z Geodetskega inštituta Slovenije, tudi član Slovenskega nepremičninskega združenja - FIABCI Slovenija, pravi, da stanovanj v Sloveniji v resnici ni premalo, saj so mnoga prazna. To dejstvo pa je na trgu povzročilo tudi visoko rast cen nepremičnin. Natančnih podatkov o praznih nepremičninah nimamo. Iz katastra nepremičnin izhaja, da je v Sloveniji približno 890.000 stanovanj, od tega dobrih 60 odstotkov v hišah, preostala pa v večstanovanjskih stavbah. Na osnovi kombinacije podatkov Statističnega urada RS, Geodetske uprave RS, Stanovanjskega sklada RS, centralnega registra prebivalstva pa tudi podatkov o porabi vode in elektrike je po Renerjevih besedah mogoče sklepati, da je po zelo konservativni oceni vsaj 90.000 stanovanj praznih, kar je »v nebo vpijoča številka«. Iz ocene so že izločena stanovanja, ki so v tako slabem stanju, da niso primerna za bivanje. Lokacije praznih stanovanj sicer niso povsem skladne s potrebami, saj je veliko praznih hiš razpršenih po podeželju, medtem ko je večje povpraševanje po stanovanjih v večjih mestih. »Če bi v uporabo (najem ali prodajo) spravili samo deset odstotkov praznih stanovanj, ocenjujemo, da bi prihranili 1,8 milijarde sredstev za gradnjo novih stanovanj, ki je tudi časovno zamudna,« pravi Rener. Še dve veliki prednosti aktivacije praznih stanovanj sta, da so hitro vseljiva in da ni treba pozidati novih zemljišč.
Ustrezna obdavčitev in stimulacija za bivanje na deželi
Za aktiviranje praznih stanovanj bi bilo po Renerjevih besedah potrebnih več sklopov ukrepov. Ključna je ustrezna davčna politika, s katero bi dosegli, da bi se lastnikom splačalo dati stanovanja na trg. Dodatno bi lahko obdavčili prazna stanovanja vsaj tam, kjer je veliko povpraševanje po stanovanjih. Na drugi strani bi morali zmanjšati davčno breme za dolgoročno oddajanje stanovanj s strani fizičnih oseb oziroma to stimulirati z davčno olajšavo, kar bi pomenilo tudi več regularno sklenjenih in prijavljenih najemnih pogodb. Po Renerjevem mnenju je neustrezno tudi to, da za nakup novih stanovanj (do površine 120 kvadratnih metrov) in hiš (do površine 250 kvadratnih metrov) velja znižana, 9,5-odstotna davčna stopnja davka na dodano vrednost. Nižja davčna stopnja bi bila upravičena kvečjemu za mlade oziroma tiste, ki si rešujejo prvi stanovanjski problem, ne pa za tiste, ki nova stanovanja kupujejo kot naložbo in kjer razlogov za davčne ugodnosti ni.
Drugi ukrep je aktiviranje zdaj neučinkovite javne najemne službe z ustrezno najemnino in davčno olajšavo, kar bi lastnike spodbudilo, da bi prek Stanovanjskega sklada RS kot posrednika z manj tveganji oddali svoja stanovanja.
Zelo pomembno bi bilo v stanovanjskem zakonu izboljšati pravno varnost najemodajalcev in omogočiti hitrejšo izselitev nekorektnih najemnikov, ki obveznosti ne plačujejo redno ali ne skrbijo ustrezno za nepremičnino, saj lastnike tudi to odvrača od oddajanja stanovanj.
Na upočasnitev priseljevanja na najbolj zaželena območja pa bi bilo mogoče vplivati tudi s stimulacijo za bivanje na deželi, kakršno pozna več držav, na primer Finska, Italija, Španija.
Širitev pozidave je ekološki problem
Tudi Mag. Tomaž Černe, strokovnjak s področja urejanja prostora in zemljiške politike iz podjetja Igea ter predavatelj na ljubljanski Fakulteti za gradbeništvo in geodezijo, izpostavlja, da bi paradigma prihodnosti na stanovanjskem področju moralo postati krožno gospodarjenje s prostorom. To pomeni ponovno uporabo in reciklažo prostora, s čimer se ustavita rast in razpršenost pozidave, ki sta pomembna dejavnika pri proizvodnji ogljikovega dioksida, povečujeta tudi negativne posledice podnebnih sprememb in onemogočata ekosistemske funkcije tal.
Ničelno neto izkoriščanje tal do leta 2050 smo zapisali tudi v nacionalni program varstva okolja in strategijo prostorskega razvoja Slovenije. Če želimo cilj doseči, moramo tudi potrebe po stanovanjih začeti zadovoljevati tako, da bosta imeli prednost aktivacija že obstoječih praznih stanovanj in njihova prenova, opozarja Černe. Če to ni mogoče, bi morali nova stanovanja zagotoviti kot nadomestne gradnje oziroma gradnje na razvrednotenih območjih, šele nazadnje bi prišla v poštev gradnja na nepozidanih stavbnih zemljiščih, prednostno na tistih, ki so že komunalno opremljena. Sprememba namenske rabe kmetijskih in gozdnih zemljišč v stavbna bi morala biti res skrajna možnost. »Dejstvo je, da nova, večja naselja, v katerih so predvsem javna najemna stanovanja, niso nastala na revitaliziranih površinah predhodno že pozidanih razvrednotenih območij,« poudarja Černe.
Ministrstvo za solidarno prihodnost za nepremičninski davek
Na ministrstvu za solidarno prihodnost odgovarjajo, da lahko država aktivacijo praznih stanovanj doseže predvsem z uvedbo pravičnega nepremičninskega davka, katerega uveljavitev je zapisana tudi v koalicijski pogodbi. Ta bi po njihovem mnenju že na kratek oziroma srednji rok dosegel povečanje števila stanovanj na najemnem trgu in povečal konkurenčnost na trgu ter s tem omogočil večjo in kvalitetnejšo izbiro stanovanj za ljudi. Nepremičninski davek bi poleg dodatnih davčnih prilivov v proračun posredno vplival tudi na racionalnejšo rabo prostora, pravijo.
Ministrstvo za finance namerava predlog zakonodajnih rešitev za prenovo davčnega sistema v javno razpravo posredovati v maju. Na ministrstvu za solidarno prihodnost pojasnjujejo, da so jim že predstavili več predlogov davčnih sprememb na stanovanjskem področju, za katere verjamejo, da bi omejile naložbene nakupe in posedovanja stanovanj. Ali jih bodo upoštevali, na ministrstvu za finance še ne razkrivajo. »O izhodiščih ali konkretnih rešitvah v tem trenutku še ne moremo govoriti,« pravijo.
Fiasko z javno najemno službo
K dolgoročni oddaji večjega števila nezasedenih stanovanj v najem naj bi prispevala javna najemna služba, v kateri je Stanovanjski sklad RS posrednik med lastniki in najemniki. Toda v praksi služba, kot so si jo zamislili, ni zaživela.
Po zdaj veljavnih pravilih sklad na trgu najame stanovanje in ga po ceni, nižji od tržne, odda v podnajem. Lastnik lahko prejme največ 1,3-kratnik neprofitne najemnine, v zameno pa se mu med drugim ni treba ukvarjati z urejanjem razmerij z najemnikom, javna služba prevzame tudi vsa preostala tveganja. Tako najemodajalcu kot najemniku takšen sistem prinaša večjo pravno varnost.
Toda interes lastnikov je zelo majhen. Sklad je doslej prejel 38 ponudb, najemne pogodbe pa nazadnje podpisal le s sedmimi najemodajalci, saj pri ostalih ni prišlo do uskladitve pričakovanj lastnikov in sklada. Šest stanovanj in eno hišo je sklad prevzel v posest in oddal v podnajem. Na drugi strani je bistveno večji interes potencialnih najemnikov, saj so doslej prejeli že 483 prijav.
Razlog za majhen interes lastnikov za oddajo nepremičnin prek javne najemne službe je po ocenah sklada predvsem prenizka zakonsko določena najemnina, do težav prihaja tudi pri pridobitvi vse obvezne dokumentacije (potrebno je tudi uporabno dovoljenje). Prav tako najemodajalce odvrača visoka dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, saj je aktualna vlada z letom 2023 davčno stopnjo s 15 dvignila na 25 odstotkov. Ministrstvo zato opozarjajo na potrebnost sprememb in dopolnitev zakonodaje, ob čemer hkrati ugotavljajo, da je javnost še vedno premalo seznanjena s tem instrumentom. Na ministrstvu za solidarno prihodnost le na splošno odgovarjajo, da želijo delovanje javne najemne službe obuditi s spremembo zakonodaje, ki bi olajšala njeno izvajanje, kako in kdaj konkretno, pa ne povedo.
