Kratkotrajno oddajanje v najem bo po novem, kot smo že razkrili v Dnevniku, splošno zakonsko omejeno na 60 dni le v občinah, kjer obstaja visoko tveganje negativnih vplivov zaradi sočasno visoke nedostopnosti stanovanj in velikega obsega oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem. Kriterije za določitev teh občin bo določila vlada z uredbo. Upoštevala bo analizo kazalnikov, ki odražajo visoko nedostopnost stanovanj na eni in velik obseg oddajanja v kratkotrajni najem na drugi strani. Prva uredba naj bi bila sprejeta do konca januarja 2026 in bi veljala za leti 2027 in 2028, prvi seznam takšnih občin pa bi moral biti znan do konca aprila 2026. Glede na prvo testiranje naj bi bilo na seznamu le približno deset odstotkov občin, torej približno 20. Med njimi bodo zagotovo mestna občina Ljubljana, nekatere gorenjske, obalne in druge turistične občine ter še nekatere občine z večjimi kraji, kjer turistični obisk in kratkotrajno oddajanje posegata v razpoložljivost stanovanj za bivanje.
Kompromis z veliko milejšim režimom
Toda to še ne pomeni, da bo v teh občinah dejansko veljala omejitev kratkotrajnega oddajanja na 60 dni, saj jo bodo občine lahko razrahljale na do 270 dni, lahko pa tudi zaostrile na 30, kar ni verjetno. Za ta namen bodo morale na podlagi analize stanja na stanovanjskem in turističnem področju sprejeti poseben odlok. Doslej je le ljubljanski župan Zoran Janković nakazal možnost, da ljubljanska občina splošne omejitve na 60 dni ne bo dodatno rahljala, v drugih izpostavljenih občinah pa si bodo vzeli čas za razmislek. So pa v več turističnih občinah že poudarili pomen (celoletnega) turizma za lokalno gospodarstvo in dohodek domačinov, pri čemer je ponudba sobodajalcev komplementarna hotelom, ter se zavzeli za samostojno urejanje občin.
Že po predhodnem zakonskem predlogu bi občine splošno omejitev glede na lokalne specifike lahko razrahljale (na 90 dni v večstanovanjskih in 180 dni v eno- in dvostanovanjskih objektih), vendar po novem takšnega razlikovanja glede na tip stavbe ne bo več, saj je sploh pri poseganju v vlogo lastnikov individualnih stavb javni interes nekoliko zamejen.
Zadnja kompromisna različica je odgovor ministrstva za gospodarstvo in vlade na kritično mnenje zakonodajno-pravne službe, ki je predlog prepoznala kot potencialno ustavno sporen in zahtevala dodatno utemeljitev upravičenosti posega v ustavni pravici do lastnine in svobodne gospodarske pobude. Hkrati pa je opozorila, da sta gostinstvo in turizem izvirni pristojnosti občin. Nalaganje splošne omejitve v občinah, kjer težav zaradi kratkotrajnega oddajanja ni, bi bilo nesorazmeren poseg v pristojnosti in prihodke občin (od turistične takse).
Kaj bo od načrtovane strožje regulacije tega področja, ki so se ji zelo glasno upirali predvsem sobodajalci oziroma ponudniki kratkotrajnega najema, torej še ostalo?
Matevž Frangež, državni sekretar na ministrstvu za gospodarstvo, sprememb uradno še ni hotel komentirati. Neuradno pa je slišati, da gre za politično pragmatičen kompromis med ohranitvijo statusa quo in vsaj nekoliko bolj urejenim trgom. Brez takšnega kompromisa je vprašanje, ali bi zakon dobil zadostno podporo že med koalicijskimi poslanci. Mogoč je tudi veto državnega sveta, ki je prejšnji različici zakona nasprotoval kot škodljivi za manjše kraje in podeželje, za podeželski del sicer urbanih občin in za turizem nasploh, o najnovejši pa se še ni izrekel. Na ministrstvu pa si želijo, da bi prestal tudi ustavno presojo, s katero že od začetka grozijo sobodajalci. V skladu z načelom subsidiarnosti se sprejemanje končnih odločitev torej prepušča lokalnim skupnostim, kjer je mogoče lokalne specifike tudi najbolje upoštevati.
Več reda s soglasji in identifikacijsko številko
Časovne omejitve bodo torej, če bo zakon v taki obliki sprejet, začele veljati z letom 2027. Že z letom 2026 pa se bodo uveljavili splošni pogoji, predvsem obveznost pridobitve soglasja (so)lastnika za oddajanje ter soglasja 75-odstotnega deleža etažnih lastnikov in vseh mejnih etažnih lastnikov v večstanovanjskih stavbah. Obveznost soglasij je sicer veljala že zdaj, a bolj kot ne na papirju. Zdaj bo zaradi transparentnosti moral ponudnik po pridobitvi soglasja datum začetka oddajanja objaviti na oglasni deski, na vhodna vrata stanovanja pa nalepiti nalepko s standardizirano oznako, da se stanovanje kratkotrajno oddaja.
Vsak v register vpisan obrat bo moral pridobiti svojo identifikacijsko številko, ki bo ob prekoračitvi časovne omejitve blokirana. Številka bo tudi predpogoj za oglaševanje preko platform. To naj bi prispevalo tudi k zamejitvi oddajanja na črno.
Na ministrstvu za gospodarstvo se strinjajo, da je regulacija kratkotrajnega najema le eden od ukrepov za izboljšanje razmer na stanovanjskem trgu. Ustrezne spodbude za dolgoročno oddajanje, ureditev pravic najemodajalcev, ustrezna davčna obravnava, aktivacija praznih stanovanj pa so stvar ministrstev, pristojnih za stanovanja in finance, ki pa morebitnih ukrepov še nista predstavili.
