Ministrstvo za pravosodje je od družbe Rezidenca Rajski vrt tik pred koncem lanskega leta kupilo poslovno stavbo na Litijski cesti 51 za nekaj manj kot 7,7 milijona evrov. Posel je vzbudil veliko pozornost javnosti, saj je stavba, ki naj bi po prvotno sporočenih podatkih obsegala 5126 kvadratnih metrov, po kasnejših ocenah pa okoli 6000 kvadratnih metrov, v vse prej kot dobri kondiciji, družba Rezidenca Rajski vrt pa je v stečajnem postopku po treh neuspelih dražbah leta 2019 zanjo odštela 1,7 milijona evrov. Pojavile so se še druge informacije, ki so povzročile pravi pretres na politični sceni. Zaradi objektivne odgovornosti je odstopila ministrica za pravosodje Dominika Švarc Pipan, ki je kar sama začela razkrivati sporno ozadje posla, preiskuje pa ga tudi policija.
Na ministrstvu za pravosodje so še v začetku letošnjega januarja nakup upravičevali s podatkom, da za najemnine za prostore, ki jih uporabljajo sodišča v Ljubljani, na letni ravni odštejejo skoraj šest milijonov. »Cene poslovnih nepremičnin v Ljubljani so v zadnjih petih letih izjemno narasle, pri čemer je ponudba primernih prostorov vse bolj omejena oziroma je v takšnih površinah skoraj ni,« so zapisali na ministrstvu. Dodali so, da so pred nakupom stavbe skrbno pregledali trg poslovnih nepremičnin v prestolnici. »Prodajne cene primerljivih prostorov, kot izhaja iz cenilnega poročila, so bile mnogo višje (od 1700 do 1800 evrov za kvadratni meter),« so še zapisali na ministrstvu. Velja spomniti, da je cenilno poročilo za stavbo na Litijski cesti 51 naročila Rezidenca Rajski vrt, ministrstvo pa svoje cenitve ni naredilo.
Največ poslov za pisarne, manjše od 100 kvadratnih metrov
Na Geodetski upravi Republike Slovenije (Gurs) smo preverili statistične podatke o prodaji pisarniških prostorov. Zadnje podatke je Gurs objavil v poročilu o slovenskem trgu poslovnih nepremičnin za obdobje med letoma 2020 in 2022. Poročilo za leto 2023 bodo objavili prihodnji mesec. Največ tovrstnih poslov v Sloveniji je bilo sklenjenih leta 2021, in sicer 472, skupna površina je znašala 92.000 kvadratnih metrov, skupna vrednost pogodb pa 83 milijonov evrov.
Na Gursu so potrdili, da so se v navedenem obdobju na ravni celotne države najbolje prodajale manjše pisarniške površine. Kar 67 odstotkov vseh prodajnih poslov je bilo namreč sklenjenih za pisarniške prostore, ki so bili manjši od 100 kvadratnih metrov. V omenjenih treh letih je bilo v vsej državi po podatkih Gursa prodanih zgolj 34 pisarniških prostorov, ki so merili več kot 1000 kvadratnih metrov. To predstavlja le 2,7 odstotka vseh pisarniških prostorov, ki so bili naprodaj. »Glede na velikost tega tržnega segmenta torej ne moremo delati kakšnih verodostojnih statističnih analiz,« so še dodali na Gursu.
Iz poročila Gursa je razvidno, da so v letih 2021 in 2022 prodajne cene pisarn na ravni države, predvsem v Ljubljani, narasle. V prestolnici so leta 2021 narasle za 13,4 odstotka, leto pozneje pa za 8,8 odstotka. Gurs v poročilu pričakuje, da bodo cene pisarniških prostorov še naraščale. Po podatkih Gursa iz leta 2022 je bila mediana prodajne cene pisarn v Ljubljani 1671 evrov za kvadratni meter, v središču mesta pa kar 2460 evrov za kvadratni meter.
Nove pisarniške prostore gradijo za najem
Da na trgu praktično ni ponudbe pisarniških prostorov, ki bi merili od 3000 do 5000 kvadratnih metrov in bi bili namenjeni prodaji, je potrdil tudi nepremičninski agent Boštjan Blatnik iz ABC nepremičnin. Pred približno desetimi leti so bili pisarniški prostori v novogradnjah vredni 1800 evrov za kvadratni meter; po Blatnikovih besedah jih je po tej ceni zdaj nemogoče dobiti. Po njegovih izkušnjah bi se cene za novogradnje danes gibale celo do 3000 evrov za kvadratni meter. Pri starejših nepremičninah pa se cene gibljejo okoli 2000 evrov za kvadratni meter, je dejal. Omenil je, da ta čas prodajajo dobrih 700 kvadratnih metrov velik pisarniški prostor v Parmovi ulici za 1,4 milijona evrov plus davek. Velja omeniti, da je prav družba ABC nepremičnine oglaševala prodajo stavbe na Litijski 51.
Direktor nepremičninskega podjetja Mreža & Partnerji Boris Veleski je ocenil, da se cene pisarniških nepremičnin v Ljubljani v povprečju gibljejo med 1800 in 2500 evri za kvadratni meter. A poudaril je, da so
možne izjeme, saj na ceno zelo vplivajo lokacija, velikost, starost in tudi stanje nepremičnine. Veleski je dodal, da večje nepremičnine v povprečju načeloma dosegajo nižjo ceno kvadratnega metra. »V zadnjih prodajah poslovnih prostorov, velikih nekaj tisoč kvadratnih metrov, je bila cena za kvadratni meter med 1850 in 2250 evrov. Pri tem je pomembno poudariti, da je šlo bodisi za novejše prostore ali pa za povsem obnovljene. V teh primerih so bili prostori že oddani
v najem, kar pomeni, da je kupec kupil prostore za naložbo. Tudi zaradi tega dejstva je bila cena še nekoliko višja,« je Veleski delil svoje izkušnje s trga nepremičnin.
Blatnik je omenil, da so bile pred leti pisarniške nepremičnine nekoliko podcenjene. Ker bi bili donosi s tovrstno gradnjo nižji kot pri gradnji stanovanj, so se investitorji bolj ogrevali za stanovanjsko gradnjo. Danes se že gradi oziroma je v načrtih nekaj poslovnih stavb s pisarniškimi prostori, a Blatnik opozarja, da večina investitorjev gradi z namenom, da jih bodo oddajali v najem. Za investitorje je tak način poslovanja boljši, ker je poslovne stavbe lažje upravljati in vzdrževati. Veleski pa je dodal, da razni skladi večinoma financirajo gradnjo pisarniških nepremičnin z namenom oddajanja ali pa kupijo že zgrajene površine z najemniki zaradi donosov.
