Poslanci koalicije so skoraj poldrugo leto po predstavitvi prvih izhodišč pod streho spravili novelo zakona o gostinstvu, ki kot enega ključnih ukrepov prinaša regulacijo kratkotrajnega oddajanja v najem. Poslanci SDS, NSi in skupina nepovezanih poslancev stranke Demokrati so glasovali proti.
Prvotni predlog se je med dolgotrajnim in zahtevnim usklajevanjem večkrat spremenil in omilil, končna različica pa predvideva časovno omejitev oddajanja le v občinah, v katerih obstaja visoko tveganje negativnih vplivov zaradi sočasno visoke nedostopnosti stanovanj in velikega obsega oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem. V teh občinah se bo oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem lahko opravljalo največ 60 dni v koledarskem letu; to omejitev bodo občine lahko zaostrile na 30 oziroma razrahljale na do 270 dni. V nasprotnem bi bil poseg v določene ustavne pravice nesorazmeren.
Prve časovne omejitven šele leta 2027
Seznam rizičnih občin bo določila vlada. V prvem koraku bo morala do 31. januarja 2026 z uredbo določiti kriterije za določitev občin z visokim tveganjem in pri tem upoštevati kazalnika nedostopnosti (cene) stanovanj in obsega oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem (število nočitev). Nato pa bosta ministra, pristojna za stanovanja in turizem, do 30. aprila za naslednji dve koledarski leti (2027 in 2028) izdala seznam občin. Po prvih ocenah bi se na seznamu lahko znašla približno desetina oziroma okrog 20 slovenskih občin (na primer ljubljanska in nekatere občine z večjimi kraji, obalne, gorenjske in druge turistične občine).
Občine na seznamu bodo imele do 31. oktobra čas za sprejem odloka, s katerim bodo določile dovoljen časovni obseg za določeno območje občine ali za celotno občino v razponu od 30 do 270 dni. Sobodajalstvo je bilo po do sedaj veljavni ureditvi, za primerjavo, omejeno na 150 dni, nobenih časovnih omejitev pa ni bilo za tiste, ki so kratkotrajno oddajali kot s. p.-ji oziroma pravne osebe. Odstopanja od splošne omejitve bodo morale občine utemeljiti z analizo. Najmanj do takrat bodo ponudniki torej v negotovosti. Omejitve se bodo uveljavile v letu 2027.
Dosedanji odzivi občin, ki so pozdravile samostojno urejanje, so bili razmeroma zadržani. Z izjemo ljubljanskega župana Zorana Jankovića, ki je nakazal možnost, da v Ljubljani oziroma vsaj v njenem delu splošne omejitve ne bi rahljali, so nekatere druge občine napovedale preučitev. Vsaj v občinah, kjer je turizem pomembna ali celo prevladujoča dejavnost domačinov in kjer si sezono želijo podaljšati, kot so na primer Piran, Bohinj in Kranjska Gora, pa bistvenih zaostritev ni pričakovati.
Soglasja sosedov in obvezna nalepka
Toda ponudnike kratkotrajnega oddajanja skrbijo tudi nekatere druge »birokratske zanke« in strogi splošni pogoji, ki so po novem bolj natančno določeni in bodo veljali že od novega leta dalje, in to za vse ponudnike ne glede na občino.
Oddajanje bo mogoče ob soglasju (so)lastnika in – v primeru tri- in večstanovanjske stavbe – s soglasjem 75 odstotkov etažnih lastnikov ter vseh mejnih etažnih lastnikov. Ponudniki se bojijo, da bo pridobitev soglasij v določenih primerih neizvedljiva. Soglasje bo veljalo tri leta razen v primeru spremembe lastništva stanovanja, za katero je podano soglasje. Ponudnik bo moral po pridobitvi soglasja objaviti datum začetka oddajanja na oglasno desko ali drugo ustrezno mesto, na vhodna vrata v stanovanje pa nalepiti standardizirano oznako. S tem naj bi zaščitili tudi pravico sostanovalcev do mirne rabe. Tudi do zdaj je sicer veljala obveznost pridobitve soglasij, a bolj kot ne na papirju, saj je ni preverjal nihče. Omejitev na 15 kvadratnih metrov uporabne površine pa naj bi zapletla oziroma onemogočila predvsem oddajanje večposteljnih sob.
Ponudniki menijo, da reševanje stanovanjske politike ne more potekati na račun omejevanja lastninske pravice, podjetništva in razvoja turizma, zato napovedujejo uporabo vseh pravnih sredstev in ne izključujejo zahteve za ustavno presojo. V vladi so, nasprotno, opozorili na nujnost uravnoteženega razvoja, saj se je ponekod kratkotrajno oddajanje stanovanj, ki so postala naložba, preveč razširilo, kar ima negativne učinke na dostopnost ter cene in najemnine stanovanj, ki morajo biti v prvi vrsti namenjena bivanju in ne turistom. Vpliva pa tudi na razseljevanje stalnih prebivalcev, presežni turizem in nelojalno konkurenco, na kar so opozorili v Turistično gostinski zbornici Slovenije. Z omejitvijo se zasleduje tudi cilj, da se dejavnost razvija v za to namenjenih objektih in na za to namenjenih lokacijah, skladno z gradbeno in prostorsko zakonodajo.
Sobodajalci so sicer ocenili, da z morebitno zamejitvijo, ki bi pomenila, da kratkotrajno oddajanje ne bi bilo več ekonomsko vzdržno, v dolgoročni najem ne bo prešlo tako veliko stanovanj, da bi to imelo resne učinke na stanovanjski trg. Upoštevati je namreč treba tudi primernosti teh enot za dolgotrajno bivanje (na primer sobe v enostanovanjski hiši), lokacijo (na podeželju) in dejstvo, da v univerzitetnih središčih številne nastanitve večino leta gostijo študente. Lastnike naj bi od dolgoročnega oddajanja odvračala neustrezna pravna varnost.
Le eden od korakov
Tudi na pristojnem odboru za gospodarstvo so se tako predstavniki koalicije kot opozicije strinjali, da zgolj regulacija ne bo rešila stanovanjske krize. Za uspešno reševanje so med drugim predlagali povečanje ponudbe (javnih) stanovanj, ukrepanje glede problematike praznih stanovanj, zagotavljanje pravne zaščite najemodajalcev, dostopnejše stanovanjske kredite, davčne olajšave za mlade in mlade družine, pospešitev investicij v komunalno infrastrukturo, hitrejši postopek pridobivanja gradbenih dovoljenj in aktivnosti za poselitev praznih nepremičnin na podeželju.
V koaliciji so regulacijo kratkotrajnega oddajanja vseeno izpostavili kot nujno na dolgi rok, saj je nekontrolirana rast te dejavnosti tesno povezana z rastjo cen nepremičnin in dolgoročnih najemnin ter negativno vpliva na kakovost bivanja lokalnega prebivalstva v večstanovanjskih stavbah.
