Bistven razlog za to je slabo urejena zakonodaja, je prepričan urednik spletne strani za dom in nepremičnine SloNep Marko Puschner: "Celoten najemno-oddajni trg poteka v sivem območju, pravila niso jasno določena. Najemniki niso zaščiteni, težko dobijo najem za dalj časa in, ker se veliko oddaja na črno, tudi nimajo nobenih papirjev, s katerimi bi lahko kaj pravno dokazovali. Po drugi strani je v slabem položaju tudi najemodajalec; če ne oddaja na črno, plača razmeroma visok davek, ki se mu šteje še v dohodnino. Poleg tega je najemnika, ki na primer ne plačuje najemnine, pa naj ima pogodbo ali ne, strašansko težko oz. skoraj nemogoče izseliti iz stanovanja."

Najemnik je v poslu tržnega najema, kakršen je v Sloveniji najpogosteši, izrazito šibkejša stranka, poudarja Joža Aljančič iz Združenja najemnikov Slovenije. "Osnovni problem slovenskega najemniškega trga je premajhen delež stanovanj z neprofitno najemnino. V kakšnih drugih evropskih državah znaša tudi 60 odstotkov, pri nas pa je minimalen. Država bi morala poskrbeti, da bi stanovanja z neprofitnimi najemninami nudila ne samo največjim revežem, temveč tudi srednjemu sloju. Slovenija pa se namesto tega raje ponaša s številom lastniških stanovanj, ki so predmet tržnega najema. Na tem področju si lastniki stanovanj privoščijo skorajda vse, najemniki pa se morajo prilagoditi," je prepričana Aljančičeva. Doda, da naj bi bilo veliko teh stanovanj praznih, "pa je vsem jasno, da niso. Ogromno se jih oddaja na črno."

Kriva je slaba davčna politika

"Oddaja na črno je v Sloveniji pravi nacionalni šport", pravi Thomas Krelj, predsednik Združenja družb za nepremičninsko posredovanje. Po njegovem mnenju bi morala država to urediti z obdavčitvijo praznih stanovanj in pri tem v olajšavo šteti davek od prometa z nepremičnino.

Tudi Puschner meni, da je do tega problema privedla slaba davčna politika: "Fizične osebe večinoma oddajajo na črno ali pa prijavijo le del celotne najemnine prav zato, ker so z vsemi davčnimi obremenitvami donosi od oddaje zelo slabi, pogosto celo negativni, saj moramo upoštevati tudi stroške vzdrževanja in amortizacije stanovanja." V takšnih primerih najemodajalcem ni v interesu, da bi obstajala pogodba, ki navaja zneske in črno na belem dokazuje najemno razmerje, pravi Puschner. Da bi privarčevali denar, ki bi ga morali odšteti za davek, najemodajalci tako tvegajo še več neprijetnosti, če kasneje pride do spora z najemnikom.

Poiskati posrednika ali ne?

Del tveganja, ki ga najemodajalec prevzame, lahko torej premosti z dobro sestavljeno najemno pogodbo. Ta je sicer precej natančno opisana v stanovanjskem zakonu iz leta 2003, a Krelj kljub temu svetuje, da se pri tem obrnemo na posrednika: "Posrednik svetuje, kakšno vrsto najemne pogodbe je treba napisati in jo tudi strokovno sestavi. Ljudem, ki se na to ne spoznajo, razloži naravo posla ter pravice najemnika in najemodajalca. Posrednik uredi tudi primopredajo nepremičnine, saj ljudje, ko to delajo sami, pogosto pozabijo na kakšne stvari in pride zato kasneje do problemov, npr. pri plačilu določenih stroškov."

Krelj, ki je tudi direktor nepremičninske agencije v Kranju, trdi, da so jih izkušnje na agenciji naučile še nečesa: "Tisti, ki so resni, poiščejo pomoč posrednika. Tisti, ki delujejo brez njega, pa po navadi iščejo neke luknje. Izogniti se hočejo proviziji, kasneje pa gledajo na to, kako bodo opeharili najemodajalca in se izognili plačilu stroškov. Če pogodba ni zelo natančno sestavljena, se sklicujejo na najmanjše podrobnosti. Najemodajalcem svetujejo, da naj ne prijavijo davka na promet od nepremičnine, kasneje pa to izkoriščajo na primer tako, da mu grozijo s prijavo na davčnem uradu. Za najemodajalca je zato veliko bolje, da oddaja nepremičnino preko posrednika, saj si tako pridobi boljše najemnike."

Foto: Luka Cjuha

"Ne vem, ali 'izmikanje' proviziji pomeni, da najemnik tudi stroškov ne bo plačeval. To je po mojem mnenju bolj odvisno od posameznika in njegove poštenosti, nepoštene ljudi pa imaš tako na eni kot na drugi strani. Še sanja se vam ne, kaj vse se dogaja najemnikom, ki se obračajo na nas," pravi Aljančičeva. Ugotavlja, da najemniki le redko iščejo storitve agencije. Predvsem zato, ker stanovanje tako ali tako raje poiščejo sami, pa tudi stroške si neradi večajo po nepotrebnem, saj niso s posrednikom nič varnejši, če pride kasneje do zapletov. Takrat jim posrednik ne more več pomagati, dodaja.

Najemnik plačuje za storitev, ki jo je naročil najemodajalec

Glede plačevanja posredniške provizije se je v Ljubljani, kjer je najemniški trg najbolj razvit, pojavil nekakšen paradoks. Vzpostavilo se je nenapisano pravilo, da provizijo plača najemnik, čeprav storitve sploh ni najel. "Najemniki po navadi ne iščejo pomoči posrednika," pravi Puschner. "Agencije največkrat sodelujejo le pri iskanju večjih stanovanj ali hiš, pomagajo podjetjem, ki iščejo stanovanja za svoje zaposlene, ali pa na primer diplomatskim predstavništvom. Manjša stanovanja pa si najemniki praviloma raje poiščejo sami."

A vseeno najemnik plačuje za storitev, ki jo je naročil najemodajalec. "Posredniški agenti pogosto kličejo na zasebne ponudbe za oddajo nepremičnine in najemodajalcem brezplačno ponudijo svoje storitve, češ da bo provizijo plačal najemnik," razloži Krelj in poudari, da sami nikoli tako ne iščejo strank. Te vedno pokličejo njih. Vendar se zaveda, da je v Ljubljani takšen model poslovanja pogost. Najemniki so se z njim morali sprijazniti. Če zavrnejo plačilo provizije, jim posredniki ne omogočijo ogleda stanovanja.

Če se kot najemnik znajdete v podobni situaciji, se najprej pozanimajte, ali ni pogodba o posredovanju morda podpisana že z lastnikom. Na podlagi pogodbe je posrednik namreč dolžan pripeljati v stanovanje kar čim več potencialnih kupcev, poleg tega pa dobi v tem primeru provizijo že od najemodajalca in ne bi smel vztrajati, če vi plačilo provizije zavrnete. Ta je - če upoštevamo, da praviloma znaša enomesečno najemnino in da je velika večina najemnih pogodb sklenjenih za eno leto - kar 8,3-odstotna.