Namesto zemljiških baronov so udarili investitorje
Kljub glasnim pozivom, da bi morala država obdavčiti lastnike zemljišč, ki so čez noč obogateli s spremembami namembnosti v novih občinskih prostorskih načrtih, so se na kmetijskem ministrstvu odločili za drugačno rešitev. Odškodnino so z novelo zakona o kmetijskih zemljiščih predvideli šele v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja, namesto na spremembo namembnosti (ali namenske rabe) pa so jo vezali na spremembo dejanske rabe zemljišča. Poenostavljeno povedano: tudi če občina kmetijsko zemljišče spremeni v zazidljivo, to še ne pomeni, da se je spremenila njegova dejanska raba, ki je v evidencah lahko še vedno kmetijska. V praksi to pomeni, da lastnik velikega kmetijskega zemljišča, ki se mu je s spremembo namembnosti astronomsko dvignila vrednost, ne bo plačal nič, bodo pa odškodnino plačali morebitni kupci zemljišča ali dela zemljišča, če bi radi tam postavili hiše.
Dejan Lavbič iz družbe Geoprojekt pravi, da se mu zdi nepravično, da je ministrstvo odškodnino naprtilo prav tem ljudem. "Ministrstvo bi moralo upoštevati namensko rabo zemljišča in strošek obesiti tistemu, ki spreminja namembnost zemljišča. Če imaš ti kmetijsko zemljišče in ti ga uspe spremeniti v zazidljivega, bi te morala država takrat obdavčiti. Ker se je s to spremembo povečala vrednost tvoje lastnine. Ne pa da zdaj kazen plačujejo kupci, ki v bistvu želijo pozidati nepozidano stavbno zemljišče," poudarja Lavbič.
Opeharjeni kupci zemljišč
Po njegovem mnenju sprememba ni poštena predvsem do tistih, ki so zemljišča kupovali pred kratkim in niso vedeli, da bodo imeli pred gradnjo poleg predvidenih še dodatne stroške. "Ljudje, ki so zdaj pošiljali vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja za hišo, so ugotovili, da bodo morali plačati od 10.000 do 20.000 evrov odškodnine, medtem ko lahko investitorji, ki potrebujejo večje površine, na primer za sončne elektrarne ali bioplinarne, računajo na 100.000 do 200.000 evrov dodatnih stroškov. Odziv ljudi je zato zelo negativen," pravi Lavbič.
Kritike so še bolj glasne, ker so se na ministrstvu odločili, da bodo za izračun odškodnine upoštevali celotno površino parcele in ne samo dela, kjer naj bi stali objekti. To pa v praksi pomeni, da se bodo investitorji zelo verjetno odločili večjo parcelo razdeliti in tako plačati nižjo odškodnino. To se po besedah Lavbiča že dogaja, sam postopek parcelacije pa traja okoli pol leta. "Ni pa mogoče tega početi na območjih, za katera je bil sprejet občinski podrobni prostorski načrt. Velikih parcel ne moreš drobiti na manjše dele, zato bo investitor dolžan plačati odškodnino za celotno površino. To pa so ravno tista zemljišča, ki so jih občine strateško predvidele za gradnjo v prihodnjih letih. Če pa zidaš na ruralnem območju, si lahko pač odmeriš tistih 400 kvadratnih metrov stavbnega zemljišča in plačaš odškodnino samo za to površino. Kar sili ravno v razpršeno gradnjo, ki jo vsi tako kritizirajo, in ne v zgoščevanje urbanih naselij," opozarja Lavbič. Ena od bolj vprašljivih rešitev je tudi ta, da je odškodnina za celotno parcelo določena tudi v primerih, ko je možno pozidati samo del parcele.
Ministrstvo: Naši nameni so bili dobri
Na kmetijskem ministrstvu na to odgovarjajo, da se z gradnjo stavbe celotni parceli spremeni njena narava, saj "postane v celoti v funkciji tega objekta". Sklepajo pa tudi, da na parceli po gradnji stavbe ne bo več kmetijske pridelave. Eden od argumentov v prid takšni rešitvi je po njihovih besedah tudi preprosto dejstvo, da je zemljiška parcela "edina enota mere, ki je uradno evidentirana," in jo lahko vzamejo kot podlago za izračun odškodnine.
Na ministrstvu zavračajo tudi očitke, da bodo s spremembo zakona o kmetijskih zemljiščih prej kot k zgoščevanju urbanih naselij prispevali k razpršeni gradnji na podeželju: "Cilj novele zakona je, da se usmerja gradnja v naselja. Predpostavlja se, da v naseljih večinoma ne bodo izpolnjeni pogoji za plačilo odškodnine." Kar pa ne drži, saj že hiter pregled prostorskega portala Geodetske uprave RS pokaže, da so številna zemljišča znotraj naselij (nekaj ljubljanskih primerov je v tabeli) pod dejansko rabo evidentirana kot kmetijska in bo pred gradnjo tudi v teh primerih treba plačati odškodnino.
