Stanovanjska kriza bo ena bolj izpostavljenih predvolilnih tem. Vladajoča koalicija je v koalicijski pogodbi obljubljala celo 20.000 novih stanovanj do leta 2030, a se je izkazalo, da gre za nerealistične obljube.
Analiziramo, kakšne ukrepe na stanovanjskem področju je v tem mandatu sprejela vlada, kaj še predlaga opozicija in kako ukrepanje ocenjujejo stroka ter najranljivejši na stanovanjskem trgu.
Vlada nad krizo s tremi zakoni
Letos je državni zbor potrdil tri zakone, s katerimi vlada odgovarja na stanovanjsko krizo.
Prvi je novela stanovanjskega zakona, ki posodablja upravljanje javnega najemnega fonda. Pri tem je med ključnimi spremembami dvig neprofitnih najemnin s ciljem bolj vzdržnega in kakovostno vzdrževanega javnega fonda.
Prinaša tudi prenovljen sistem subvencij, saj bo po novem država krila subvencije za vsa javna najemna stanovanja, občine pa za tržne najemnine, s čimer se delno razbremenjuje občinske proračune.
Drugi je zakon o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj, ki vzpostavlja predvidljiv finančni okvir za pospešeno gradnjo, in sicer stabilno letno financiranje v višini 100 milijonov evrov, ki naj bi po oceni vlade v naslednjem desetletju omogočilo izgradnjo 20.000 javnih najemnih stanovanj. V zadnjih treh letih je bilo po oceni vlade zgrajenih oziroma je v gradnji in pripravi več kot 5000 stanovanj.
Tretji je novela zakona o gostinstvu, ki med drugim uvaja časovno omejitev v občinah, kjer turizem vpliva na dostopnost stanovanj, hkrati pa prinaša tudi strožji pogoj soglasij etažnih lastnikov h kratkotrajnemu oddajanju.
S temi ukrepi naj bi predvsem povečali ponudbo javnih najemnih stanovanj in s tem dostopnost stanovanj za mlade, mlade družine ter nekatere ključne poklice. Povečali naj bi tudi ponudbo dolgoročnih najemov ter umirili rast cen stanovanj in najemnin.
Javnega denarja ne bo dovolj
Strokovnjakinja za nepremičnine, dr. Andreja Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete, je na okrogli mizi v okviru Studia Evropa o zagotavljanju dostojnih, trajnostnih in cenovno dostopnih stanovanj ocenila, da ti ukrepi naslavljajo stanovanjsko krizo, a ne na optimalen in tudi ne celovit način, saj se ne lotevajo vseh razlogov za krizo.
V Sloveniji imamo zelo majhen javni najemni sektor (zgolj štiri odstotke celotnega fonda), kar je povezano tudi s preteklo razprodajo in večdesetletnim nezadostnim vlaganjem oziroma celo krčenjem tega fonda zaradi prenizkih najemnin, ki niso omogočale vzdrževanja. Dvig neprofitne najemnine je po prepričanju Cirmanove zato korak v pravo smer.
Vendar z javnim najemom nikakor ne moremo rešiti vseh problemov, saj za to ob vseh drugih izzivih, kot so na primer obramba, zdravstvo in šolstvo, niti nimamo dovolj denarja, je jasna.
Tudi David Muster iz sindikata Mladi plus opozarja, da je želenih 20.000 novih stanovanj v desetih letih arbitrarno določena številka, glede na cene celotnih stroškov gradnje pa bo realna številka veliko nižja.
Velike ovire za zasebno gradnjo
Bolj aktivno bo zato treba reševati tudi težave na zasebnem trgu stanovanj.
Lastniška stanovanja bodo po besedah Cirmanove bolj dostopna, če jih bomo uspeli več in ceneje zgraditi. Pri tem so resna ovira zelo draga stavbna zemljišča in nenormalno dolgi postopki, ki se poznajo v ceni stanovanj, saj morajo investitorji ves čas, ko se papirji »valjajo«, to financirati.
Na priporočilo SDS za odpravo administrativnih ovir pri sprejemanju prostorskih načrtov in skrajšanje postopkov pridobivanja gradbenih dovoljenj vlada odgovarja, da je prav to namen pred kratkim sprejetih novel gradbenega zakona in zakona o urejanju prostora, ki občinam nalaga tudi vzpostavitev evidence stavbnih zemljišč.
Drugi problem je, da se veliko zasebnih stanovanj uporablja za nestanovanjske namene (ne zgolj turistične), torej za namene, za katere niso bila zgrajena. Z regulacijo kratkotrajnega najema bodo občine glede na prve odzive morda pri urejanju tega področja bolj pozorne na to, katera območja so s prostorskimi akti opredeljena kot stanovanjska, kamor kratkotrajno oddajanje ne sodi.
Veliko stanovanj v urbanih središčih, kjer imamo največje pomanjkanje stanovanj, zasedajo študenti, saj v preteklosti pristojni niso poskrbeli za izgradnjo zadostnega števila študentskih postelj, čeprav je gradnja študentskih domov cenejša kot gradnja stanovanj.
Še brez ukrepov za aktiviranje praznih stanovanj
Zelo veliko stanovanj je praznih, po statističnih podatkih približno 160.000, kar je približno petina vseh, pri čemer je po ocenah okrog šest odstotkov od teh neprimernih za bivanje, del je v občasni rabi, velik del je praznih, naložbenih, ki bi jih bilo treba aktivirati.
Dr. Andreja Cirman je prepričana, da zasebni najemni sektor svojih stanovanj ne bo voljan dati na dolgoročni najemni trg vse do takrat, dokler ne bo zakonodaja ščitila ne samo najemnika, ampak tudi lastnika, čeprav je delež problematičnih najemnikov dejansko majhen. V tem delu vlada zakonskih rešitev še ni predstavila, je pa ta problem prepoznala kot pomemben.
Vlada je ureditev neustrezne pravne varnosti lastnikov (poleg izboljšave sistema registracije najemnih pogodb) tudi navedla kot predpogoj za nadaljevanje priprave davčnih sprememb na področju obdavčitve nepremičnin. Cirmanova obžaluje, da politika nima poguma niti za sprejem osnovnega nepremičninskega davka, kaj šele za obdavčitev praznih stanovanj, ki je običajna v marsikateri zahodni državi, pri nas pa ob tem trčimo ob nekatere ustavne pravice.
Muster, tudi član iniciative Stanovanjski blok, pa opozarja, da so na drugi strani umanjkali tudi ukrepi za regulacijo zasebnega najemnega trga v smislu učinkovitejše zaščite najemnikov, ki se jim kršijo pravice, prav tako je zelo razširjeno in prenizko sankcionirano sivo in črno oddajanje. Zato bi bilo nujno bistveno bolj okrepiti inšpekcijski nadzor.
Kaj pa spodbude za tiste, ki bi kupili ali gradili sami?
Z vidika spodbujanja legalnega dolgoročnega oddajanja je stroka že večkrat predlagala zmanjšanje davčnega bremena oziroma uvedbo dodatnih ugodnosti. Aktualna vlada je namreč davek od oddajanja premoženja v najem spet dvignila na 25 odstotkov, potem ko ga je prejšnja znižala na 15 odstotkov. Ugodnejšo obdavčitev zdaj predlaga tudi SDS, vendar vlada meni, da ključni razlogi, zaradi katerih se nepremičnine ne oddajajo dolgoročno, niso finančni oziroma davčni, temveč pravna varnost.
SDS predlaga tudi polovično znižanje komunalnega prispevka za mlade, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje z gradnjo, in oprostitev plačila nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) deset let po vselitvi v prvo nepremičnino, pri čemer naj razliko oziroma izpad občinam povrne država. Vlada opozarja, da so ti ukrepi v izključni pristojnosti občin, oprostitev NUSZ pa je možna za največ pet let.
V zvezi s pobudo SDS za program spodbujanja prenove obstoječega stanovanjskega fonda, v okviru katerega bi mladi lahko pridobili državno sofinanciranje za prenovo v višini do 50 odstotkov stroškov, pa vlada pravi, da so že zdaj določene spodbude na voljo preko Eko sklada. SDS bi prenovila tudi svoj ukrep kreditiranja v okviru jamstvene sheme za mlade, a ovira ostaja kreditna nesposobnost.
