Češka veja britanske svetovalne družbe Deloitte je minuli mesec objavila primerjalno analizo nepremičninskih trgov izbranih držav in mest srednje Evrope v letu 2024. »Poročilo načeloma potrjuje zadeve, na katere že vrsto let opozarjamo. V Sloveniji imamo v primerjavi z drugimi regijskimi in evropskimi državami majhno število stanovanj glede na število prebivalcev. Obenem se na letni ravni zgradi tudi izrazito manj stanovanj kot v drugih državah. V urbanih in turističnih središčih k velikemu povpraševanju prispevajo še investicijski nakupi,« je poročilo povzel Rok Ramšak, direktor Inštituta za študije stanovanj in prostora. A pri tem je dodal, da moramo tovrstne primerjave brati z rezervo. »Primerjati stanovanjske trge, sploh pa stanovanjske politike med sabo, je zelo zahtevno in pogosto ne obrodi sadov prav zaradi različnih kontekstov. In drugič, čeprav smo navajeni o nekaterih državah in mestih govoriti kot o zgledih, po katerih bi se morali ravnati, ostaja dejstvo, da čeprav nekatera mesta bolj ali manj uspešno – predvsem pa bolj ali manj aktivno – naslavljajo stanovanjsko problematiko, še nobenemu ni uspelo celovito nasloviti stanovanjskega področja.«
Po pričakovanjih so ugotovili, da se dostopnost stanovanj manjša in da se stanovanjski trg ohlaja, kar pa se ne pozna pri izklicnih cenah za prodajo stanovanj. Te so z okoli 5000 evri za kvadratni meter nekako v zgornji polovici po izklicni ceni. Povprečna cena se sicer giblje pri okoli 3000 evrih. Čisto na vrhu sta Luksemburg z 11.000 evri za kvadratni meter in Amsterdam z 9000 evri. Med 17 mesti v raziskavi je Ljubljana z 12,2-odstotnim povišanjem četrta po naraščanju izklicnih cen. Višje sta le še Varšava in Tirana, kjer se je cena glede na leto 2023 zvišala za več kot 20 odstotkov, čisto na vrhu pa je Jeruzalem, kjer so se cene v enem letu dvignile za več kot četrtino.
Presenetljivo so ugotovili, da so stanovanja v Ljubljani, Mariboru in Celju s površino med 52 in 54 kvadratnimi metri, v povprečju med najmanjšimi v Evropi. Na vrhu pa so stanovanja v Lizboni in Portu s površino okoli 100 kvadratnih metrov ter v Firencah in Rimu, kjer ima povprečno stanovanje več kot 90 kvadratnih metrov površine.
12 letnih bruto plač za stanovanje
V analizi so se osredotočili na že znane kategorije. Letos pa so za izračun prvič uporabili število povprečnih letnih bruto plač, ki so po njihovem potrebne za nakup 70 kvadratnih metrov velikega novega stanovanja. Za Ljubljano so izračunali, da bi občan moral za stanovanje po ceni iz leta 2024 nameniti 11,7 letne bruto plače. Povprečna mesečna plača je v prestolnici okoli 2500 evrov. To pomeni, da sta dve mesečni plači lahko namenjeni za kvadratni meter stanovanja. Ta izračun sicer velja za osebo s povprečnimi dohodki, ki želi kupiti stanovanje po povprečni ceni za kvadratni meter.
Ljubljana je tako sicer sorazmerno visoko med mesti. Zanimivo pa sta Maribor in Celje precej nižje, saj je za nakup stanovanja potrebnih 7,6 letne bruto plače in sta v tem oziru pri dnu. Najnižje je uvrščen italijanski Torino, kjer je za stanovanje treba odšteti nekaj manj kot pet letnih plač. Seveda moramo izpostaviti, da so med državami velika nihanja pri razliki med neto in bruto plačami.
»Avtorji poročila ugotavljajo, da se za povprečno stanovanje v prestolnici potrebuje približno 12 letnih bruto plač, a tovrstni podatki, čeprav zanimivi, v resnici ne povedo prav dosti glede same stanovanjske politike ali dostopnosti stanovanj, saj ne upoštevajo lokalnih kontekstov – ekonomskih, socialnih itd. Sploh pa niti niso dober pokazatelj same dostopnosti in kakovosti stanovanj,« je do takšnih izračunov skeptičen Ramšak.
Potrebna je odločna politika
Poročilo je tudi izpostavilo nekatere zakonodajne posebnosti, ki v posameznih državah lahko vplivajo na nepremičninski trg. Za nas so izpostavili zakon o omejitvi kratkotrajnega oddajanja prek spletnih platform. Za Dunaj pa pogoj, da morajo zasebne novogradnje določen del stanovanj prodajati po dostopnih cenah. Bruselj za novogradnje postavlja minimalne velikosti in predpisuje delež trisobnih stanovanj. To določilo naj bi kritizirali vlagatelji, saj se v mestu kopičijo večja neprodana stanovanja.
Dunaj je izpostavljen tudi kot najbolj progresivno mesto na področju zasebnih naložb, saj mora vlagatelj dve tretjini stanovanj nameniti subvencioniranemu bivanju. Ta zgled so v poročilu izpostavili tudi kot možno smer za naša mesta. »Ljubljana in Maribor ne zagotavljata dostopnih stanovanj v novih razvojnih projektih, kljub nenehnemu pritisku na cene, kar ima za posledico trg, na katerem prevladujejo stanovanja srednjega in visokega cenovnega razreda.«
Tudi Ramšak je izpostavil pozitiven zgled Dunaja in da so razmere na nepremičninskem trgu na splošno bolj odvisne od politik kot od tržnih nihanj. Država je po njegovi oceni predolgo zanemarjala stanovanjsko področje in to se ne bo spremenilo v kratkem. »Zadnji ukrepi aktualne vlade so kozmetični in bodo zagotovili zgolj manjši delček sredstev, potrebnih za odpravo akutnega stanja. Tudi ukrepe, ki naj bi zajezili špekulativno rabo stanovanj (Airbnb) namesto odpravili, zakon do neke mere celo legalizira, progresivnega nepremičninskega davka pa vlada očitno nikoli ni mislila uvesti,« je še kritičen Ramšak.
