»Večstanovanjske stavbe niso imune za nobeno naravno nesrečo, prizadenejo jih lahko potres, poplave, vihar, toča.« Tako meni Uroš Metličar, direktor premoženjskih škod v Zavarovalnici Triglav, ki je sodeloval na nedavnem posvetu na temo varnosti večstanovanjskih stavb pri nas. Seveda zavarovalničarju, če se malce pošalimo, ne gre verjeti vsega, kar reče, ampak dogodek, na katerem je to izrekel, je bil vendarle strokoven in so ob njem sedeli tudi nekateri strokovnjaki s tega področja, ki so ob teh besedah prikimavali.
Tema ni nepomembna. Namreč, v večstanovanjskih stavbah, ki jih je pri nas od 20.000 do 25.000, stanuje približno tretjina prebivalstva. V Sloveniji pa se vse bolj soočamo s številnimi naravnimi nevšečnostmi. Prav nekatere od teh je omenil Metličar. Navrgel je še en zanimiv podatek, in sicer, da so zavarovalnice v letu 2023 zaradi naravnih ujm izplačale desetkrat več denarja kot običajno. Leta 2024 je bilo s tega vidika bolje, vendar izkušnje kažejo, da so bile ujme res manj razširjene, toda tam, kjer so jih doživeli, so bili dogodki posebej intenzivni. To je veljalo predvsem za vzhodni del Slovenije, kjer je bilo precej toče in neviht.
Najbrž ni treba posebej omenjati, da podatki zavarovalničarjev kažejo tudi, da je premalo večstanovanjskih objektov ustrezno zavarovanih, mnogi pa so tudi potresno nevarni.
Celovita prenova
Meta Kržan, vodja odseka za stavbe in potresno inženirstvo Zavoda za gradbeništvo Slovenije, je med drugim poudarila: »Prenova večstanovanjskih stavb naj bo celovita – ne le energetska in funkcionalna, ampak naj vključuje tudi izboljšanje potresne in požarne varnosti.« Dodala je, da lahko z ustreznim strokovnim vodenjem, tudi če v več fazah, dolgoročno bistveno izboljšamo odpornost in podaljšamo življenjsko dobo stavb. »Tako prenova postane tudi resnično trajnostna,« je prepričana.
Ne gre le za potrese, čeprav je res, da so izlivi vode in podobne nevšečnosti na nek način del vsakdana. Strokovnjaki opozarjajo na splošno podcenjevanje nevarnosti naravnih katastrof.
Fotografije posledic ujm v letih 2023 in napovedi za prihodnost služijo kot opomin na moč narave. Še posebej na Slovenskem izstopa potresna ogroženost. Nekaj statistike: kar 53 odstotkov prebivalcev, ki živijo na 54 odstotkih površine države, je izpostavljenih nevarnosti potresa intenzitete VIII po EMS-lestvici. Po ocenah strokovnjakov potresnega inženirstva živi v Sloveniji v potresno najbolj ogroženih stavbah od 88.000 do 228.000 ljudi. Ljubljana z okolico je zaradi gostote naseljenosti in starega stavbnega fonda potresno najbolj ranljiva.
In drugi škodni primeri? Daleč najpogostejši vzrok za škodo v večstanovanjskih objektih je izliv vode, ki predstavlja kar 39 odstotkov vseh zneskov škod in 40 odstotkov vseh prijavljenih škodnih primerov. To pomeni, da se stanovalci pogosto soočajo s poplavljenimi kletmi, uničenim parketom in premočenimi stenami. Sledijo škode zaradi poplav (14 odstotkov) in požarov (9 odstotkov). Med pogostejšimi so tudi razbitje stekla (12 odstotkov škod) in strojelom naprav (pet odstotkov).
Soglasje etažnih lastnikov
Soočeni s temi tveganji, strokovnjaki pozivajo k spremembi pristopa. Vendar to zahteva znatna finančna sredstva in, kar je morda še pomembneje, soglasje in sodelovanje etažnih lastnikov. Tu pa se pogosto zatakne. Anže Urevc, predsednik Združenja upravnikov nepremičnin pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS), je opozoril na nizko stopnjo odgovornosti do skupnih delov stavb. »Etažni lastniki pogosto pričakujejo, da bo njihovo odgovornost prevzela država ali celo upravnik,« je opozoril Urevc.
Upravniki igrajo ključno vlogo pri skrbi za varnost in zavarovanje, toda njihova prizadevanja so pogosto omejena z interesi in zmožnostmi lastnikov. Urevc pojasnjuje, da se upravniki večlastniških stavb že dlje časa zavzemajo za zavarovanje stavb vsaj za temeljne nevarnosti, kot so požar, izliv vode in odgovornosti, pri starejših pa tudi za potres. Velik korak naprej je bila uvrstitev odločitve o zavarovanju med posle rednega upravljanja, kar je olajšalo sprejemanje odločitev. Zdaj je potrebna le 50-odstotna podpora, prej je bila precej višja.
Uroš Metličar je ob tem pojasnil, da je veliko bolje, če je objekt zavarovan v celoti, kot če so zavarovana le nekatera stanovanja v hiši. Objekt je namreč zavarovan glede na tako imenovano gradbeno vrednost (koliko bi stala gradnja novega), in ne na tržno vrednost. »In če je v večstanovanjski hiši zavarovana le petina stanovanj, zavarovalnica izplača to petino tem, ki so zavarovani. Kar pomeni, da bi morali drugi za ponovno zgraditev objekta plačati sami,« je pojasnil. Za kar pa je, kot si lahko predstavljamo, malo možnosti.
Vprašali smo ga, ali je mogoče neko stanovanje zavarovati na tržno vrednost, pa tudi, kaj se zgodi, če sta zavarovana tako stanovanje kot celoten objekt, ko torej govorimo o dveh zavarovalnih policah. Glede tega nam je odgovoril, da glede na obligacijski zakon, ki prepoveduje takšno »bogatenje«, zavarovalnice v vsakem primeru izplačajo do gradbene vrednosti, ne pa več (in tudi ne dvakrat toliko, v primeru dveh polic, pač pa le do tega zneska).
Obvezno zavarovanje?
Kakor koli, glede na visoko stopnjo nezavarovanosti in potencialno katastrofalne posledice naravnih nesreč se vse glasneje postavlja vprašanje uvedbe obveznega zavarovanja za določena tveganja. »Večstanovanjske stavbe bi morale biti za določena tveganja obvezno zavarovane,« meni Urevc. Predlaga, da bi bil naslednji velik korak določitev obveznega zavarovanja večjih stavb po vzoru avtomobilskega zavarovanja.
Nekateri ob takšnih idejah opozarjajo na dodatne stroške za lastnike stanovanj, zagovorniki pa pravijo, da bi dolgoročno takšen ukrep lahko preprečil mnogo večje finančne in socialne stiske ob naravnih nesrečah.
Poveljnik civilne zaščite Srečko Šestan je ocenil, da se je glede zmanjšanja ogroženosti stavb na poplavnih območjih pri nas že precej naredilo, medtem ko je večji izziv sanacija potresno neodpornih stavb. »To je naloga, ki se je bo treba lotiti, saj le potresno odporne stavbe zmanjšajo število žrtev in premoženjsko škodo,« je poudaril.
Zavarovalničarji poudarjajo pomen ozaveščanja o zavarovanju stavb in pozivajo k razmisleku o izbiri kritij in ustreznih zavarovalnih vsot. Stanovalcem priporočajo, da preučijo kritja na skupni zavarovalni polici prek upravnika in jih dopolnijo z individualnim zavarovanjem svojega doma.
Kot odgovor na naraščajočo potrebo po informiranosti je Zavarovalnica Triglav predstavila prenovljeno funkcionalnost v digitalni poslovalnici i.triglav. Ta uporabnikom omogoča, da preverijo stopnjo izpostavljenosti svoje nepremičnine naravnim nesrečam, kot so potres, poplave, toča, strela in po novem tudi zemeljski plaz. Funkcionalnost, ki omogoča preverjanje za več različnih naslovov in je dostopna tudi neidentificiranim uporabnikom, so razvili po predlanskih obsežnih poplavah in neurjih, ki so še posebej izpostavile pomen ustreznih zavarovanj.
Orodje uporablja barvno lestvico od rumene (minimalno tveganje) do rdeče (največja možnost tveganja) za prikaz stopnje nevarnosti. Ocena temelji na razpoložljivih podatkih, kot so poplavne karte Arsa, škodna pogostost Zavarovalnice Triglav, podatki statističnega urada in geološkega zavoda. Čeprav gre za oceno na podlagi preteklih dogodkov in ne za absolutno zanesljivost, takšna orodja pomagajo lastnikom nepremičnin bolje razumeti potencialne nevarnosti in sprejeti informirane odločitve o zaščiti. Tudi ceno zavarovanja lahko na tak način lažje dobimo. Na splošno in na počez te namreč ni mogoče določiti, ker na višino vpliva tudi območje, na katerem neka večstanovanjska stavba stoji.
