V rubriki Pravni leksikon, ki jo lahko najdete v tiskani številki Nedeljskega dnevnika, objavljamo odgovor pravnika Boštjana Turka na različna vprašanja bralk in bralcev Nedeljskega dnevnika.
***
Najem stanovanja je vzajemno koristen posel tako za lastnika kot za najemnika. Prvi z oddajo stanovanja pridobi dodaten (redni) dohodek, drugi pa vsaj začasno reši svoj stanovanjski problem.
A povsod ne cvetijo le rožice. Včasih se lahko najemodajalec in najemnik tudi grdo spreta. Veliko je seveda odvisno že od njunih značajev. Če gre za razumna človeka, pripravljena na kompromise in miroljubno rešitev morebitnih zapletov, problemov običajno ni. Drugače je seveda, če sta v posel vpleteni konfliktni osebi, ki kršita zakone in si svoje pravice in dolžnosti v zvezi z najemno pogodbo razlagata precej po svoje.
Pogostokrat je kamen spotike ta, da najemodajalec med trajanjem najemne pogodbe vstopa v stanovanje najemnika in ga moti pri uživanju najema. Postavlja se vprašanje, ali to sploh sme početi?
Odgovor je da, a tako, da je najemniku zagotovljena normalna uporaba stanovanja. To pomeni, da mora biti sam poseg opravljen v čim krajšem možnem času, s čim manjšimi motnjami za najemnika. V primeru, če bi se moral najemnik zaradi posega preseliti, pa je lastnik dolžan opraviti prenovo stanovanja čim hitreje, v času prenove pa mu je dolžan zagotoviti tudi nadomestne prostore. Stroške, povezane z začasno preselitvijo v drugo stanovanje, sicer nosi lastnik.
Kako pa je s stroški popravil? Tu velja, da del stroškov del v zvezi s popravili krije lastnik. O samih izboljšavah in popravilih pa mora biti najemnik vnaprej obveščen in to v primernem roku.
Kako pa je s povišanjem najemnine? Ali lahko lastnik med trajanjem najemne pogodbe poviša najemnino? To je odvisno od določil same najemne pogodbe, seveda pa v nobenem primeru najemnina ne sme biti oderuška.
Zakon določa, da je oderuška najemnina tista najemnina, ki za več kot 50 odstotkov presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer je treba upoštevati tudi lokacijo in opremo stanovanja.
Če najemnik meni, da je najemnina oderuška, ima pravico od občine zahtevati, da njen pristojni organ za stanovanjske zadeve preveri višino najemnine. Občinski organ je dolžan v 15 dneh preveriti višino najemnine.
V primeru, če se ugotovi oškodovanje, lahko nato najemnik na sodišču zahteva spremembo višine najemnine na ustrezno najemnino ter vračilo preveč plačane najemnine.
Kako pa je z oddajo stanovanja s strani najemnika v podnajem? Lahko ta tako ravna?
Stanovanjski zakon določa, da najemnik lahko odda del stanovanja v podnajem, če se lastnik stanovanja s tem strinja. Pomembno pa je vedeti, da sme ta dovoljenje odkloniti le iz utemeljenih razlogov. Za najemnika je pomembno, da se zaveda, da je lastniku v celoti odgovoren, če podnajemnik stanovanja ne bi uporabljal tako, kot je določeno po najemni pogodbi.
In še to: v primeru, da najemodajalec ne dobi plačane najemnine, lahko zahteva plačilo neposredno od podnajemnika, ki ga ta dolguje najemniku. Podnajem preneha s potekom časa, za katerega je bil sklenjen ter v vsakem primeru, ko preneha najem.
