Medtem ko cene storitev v gradbeništvu še vedno rastejo – samo v zadnjem letu dni so se po izračunih statističnega urada podražile za 3,7 odstotka –, enako velja tudi za cene nepremičnin na določenih območjih, znova spreminjamo gradbeno zakonodajo. O spremembah in dopolnitvah predloga zakona bodo v četrtkovi drugi obravnavi razpravljali tudi v državnem zboru in zanimivo bo slišati nadomestne rešitve ustavno spornega predloga poenostavljene legalizacije objektov brez ustreznih dovoljenj.
Poleg zmanjšanja in poenostavitve administrativnih postopkov naj bi osveženi zakon, ki so ga pripravili na ministrstvu za naravne vire in prostor, reševal tudi vprašanje pravnega statusa objektov, zgrajenih pred letom 1995, za katere država nima popolnih evidenc o izdanih dovoljenjih. Po predlagani spremembi bi ti objekti, z redkimi izjemami, po hitrem in poenostavljenem postopku praktično samodejno pridobili gradbeno in uporabno dovoljenje. Prevedeno v vsakdanji jezik: tistim, ki so do leta 1995 gradili brez dovoljenj, nadzora in mimo zakona, bi država zdaj podarila odpustek. Seveda pod pogojem, da bo novela uspešno prestala parlamentarni postopek in morebitno presojo ustavnega sodišča. Prav slednje je namreč junija razveljavilo del gradbenega zakona, ki je urejal črne gradnje in je bil po vsebini zelo podoben zdajšnjemu predlogu – tudi v tem, da bi omogočil legalizacijo objektov na občutljivih območjih, kot so kmetijska zemljišča. Vlada je predlog novele v državni zbor poslala še pred odločitvijo ustavnega sodišča, zato ta še ne vsebuje določb, ki bi sledile stališču sodišča. Rešitev, ki bo skladna z odločitvijo sodišča, še iščejo, so prejšnji teden na ministrstvu odgovorili na vprašanje, zakaj so v državni zbor poslali predlog, ki je vsebinsko zelo podoben razveljavljenim delom zakona.
Kaj pravi stroka? Nova različica splošne amnestije ni požela odobravanja. Kritiki opozarjajo, da takšna rešitev nagrajuje kršitelje in jih izenačuje s tistimi, ki gradijo skladno s pravili, hkrati pa spregleduje varnostne vidike. Na ministrstvu obtožbe zavračajo in vztrajajo, da gre zgolj za reševanje preteklih vprašanj.
Ne sistemske, raje razdrobljene rešitve
Gradbena zakonodaja se je v zadnjih desetletjih večkrat spreminjala. Popravki, dodatki, amnestije nelegalnih objektov, ki jih spremljamo po letu 1991, morda bolj kot k urejenosti prispevajo k razdrobljenosti in neenakosti med ljudmi.
Kot pojasnjuje Andrej Pogačnik, predsednik sekcije gradbenih inženirjev pri Inženirski zbornici Slovenije (IZS), je bila neke vrste amnestija v sistem graditve prvič vpeljana z zakonom o graditvi objektov iz leta 2003, ki je vpeljal fikcijo gradbenega in uporabnega dovoljenja za objekte, ki so bili zgrajeni pred 31. decembrom 1967. »Leto 1967 je smiselno, saj se do takrat gradbenih dovoljenj, kot jih poznamo danes, ni pridobivalo. V kasnejših dopolnitvah, gre za najmanj šest sprememb zakona, so se v različnih oblikah dodajale razne dodatne možnosti legalizacij, saj se očitno nobena oblast ni hotela vprašanja legalizacij lotiti sistemsko – z enakim postopkom, kot je predviden za novogradnje.« Torej na način, da se za zgrajeni objekt z dokumentacijo dokaže izpolnjevanje bistvenih zahtev, ki jih predpisuje zakon, še posebno glede varnosti in skladnosti s prostorskimi akti.
Ocene števila nedovoljenih objektov v Sloveniji nimamo, posebne evidence nedovoljenih objektov, kar zajema nelegalne gradnje (brez gradbenega dovoljenja), neskladne gradnje (gradnja odstopa od dovoljenja) in nevarne gradnje, ne vodimo. Če pogledamo podatke za letošnje leto, je gradbena inšpekcija do konca avgusta izvedla tri izvršbe po drugi osebi (odstranitve nelegalnih objektov), inšpekcijski zavezanci so v 157 zadevah izvršbo izpeljali sami, v 76 primerih pa pridobili upravno odločbo (legalizacija).
Zabrisana razlika med varno zgrajenimi in nevarnimi objekti
Pogačnik opozarja, da pristop ministrstva za naravne vire in prostor – splošna nekritična amnestija za vse črne gradnje – briše razliko med varno zgrajenimi in nevarnimi objekti. Posledice so lahko resne. »Javnost ne bo imela dostopa do informacij o dejanskem stanju objektov, uporabniki (najemniki, zaposleni) se ne bodo mogli zavestno odločiti o sprejemanju tveganja, lastniki pa ne bodo imeli nobene spodbude za izvedbo sanacij oziroma pravih legalizacij (z dokazi o varnosti). Na trgu se bodo vsi objekti obravnavali enako, kar bo dodatno spodkopalo trud in odgovornost investitorjev, ki gradijo skladno s predpisi. Poleg tega takšna ureditev nelegalnim graditeljem znova pošilja sporočilo, da se jim kljub kršitvam ne bo zgodilo nič in da je legalizacija le vprašanje časa.«
Iz splošno zapisanega zakona ni jasno, kdo bo prevzel odgovornost za morebitne žrtve v primeru izjemnih dogodkov, nadaljuje Pogačnik. Problematična je predvsem potresna varnost, potresna obtežba je namreč dobro regulirana in Slovenija ima konkretne predpise, kako morajo biti objekti zgrajeni, da so varni. Tudi požarna in električna stroka s konkretnimi predpisi predpisujeta ukrepe za varno gradnjo, da so izredni dogodki oziroma nesreče izključeni.
Inženirska zbornica Slovenije si na področju dokazovanja varnosti nelegalno zgrajenih objektov že ves čas prizadeva, da bi se v postopku legalizacije preverila varnost objekta – čemur pa ministrstvo nasprotuje. »Če to ni politično sprejemljivo, naj se predvidi, da objekt postane legalen (pridobi amnestijo), vendar pa ne pridobi gradbenega in uporabnega dovoljenja; dikcija, da je z legalizacijo vzpostavljena domneva gradbenega in uporabnega dovoljenja, je namreč za vse trenutne in bodoče lastnike ter uporabnike objekta zavajajoča, saj napeljuje na to, da ima objekt gradbeno in uporabno dovoljenje, torej je varen in zanesljiv (statika, potres, električna, požarna varnost …), kar pa ni preverjeno. V odločbo naj se jasno zapiše samo, da je legalen, enako tudi v kataster nepremičnin, kjer pa naj se doda še opozorilo, da varnost objekta ni zagotovljena,« še predlaga inženir.
Ker 150. člen zakona ne določa, da mora biti objekt skladen s prostorskimi akti, je po mnenju inženirske zbornice tudi ta del zakonodaje neustrezen. »To pomeni, da bodo lahko legalizirani vsi objekti – ne glede na to, ali stojijo na zazidljivem ali nezazidljivem zemljišču. Še več, legalizacijo bo mogoče pridobiti celo v primerih, ko vlagatelj ni lastnik parcele ali nima urejene pravice graditi na drug način,« še opozarja Pogačnik. Tudi preverjanje varnosti in zanesljivosti objekta v tem postopku ni predvideno.
Ministrstvo: Kupec starega objekta mora vedeti …
Na ministrstvu se branijo s pojasnilom, da zakon (in njegova novela) ne briše razlike z objekti, za katere je investitor pridobil dovoljenje po rednem postopku, ki je veljal v času gradnje. »Z različnimi posebnimi postopki se ureja le pravno stanje objektov, ki so že dalj časa v prostoru in zanje država, včasih pa niti lastniki, nimajo prave evidence, kateri so legalni in kateri ne. Že drugačno poimenovanje teh odločb (na primer odločba o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja, odločba o legalizaciji objekta) mora kupca opozoriti, da je objekt pridobil dovoljenje naknadno in da to dovoljenje nikakor ne zagotavlja, da je objekt tudi tehnično ustrezno izveden.«
Vendar ne takšno ali drugačno poimenovanje odločbe ne pove ničesar o varnosti objekta – česar se zavedajo tudi na ministrstvu. Tudi za leta 1995 zgrajen objekt, za katerega imajo lastniki gradbeno in uporabno dovoljenje, ne moremo trditi, da je skladen s »pravili stroke« in veljavno zakonodajo, nadaljujejo na ministrstvu. »Že temeljni zakon s področja graditve se je od takrat trikrat bistveno spremenil. Prav tako je bila IZS ustanovljena šele leta 1996, torej o 'pravilih stroke', ki jih pripravita obe zbornici takrat ne moremo govoriti. Prav tako so se zaradi napredka in novih spoznanj gradbenotehnični predpisi bistveno posodobili in zaostrili (uporaba evrokodov na podlagi katerih se določa mehanska odpornost in stabilnost objektov danes, je bila v slovenski pravni red vključena šele leta 2008, energetska učinkovitost objektov danes ali pa leta 1995 se bistveno razlikuje in podobno). Seveda pa lastnik s pridobljenim gradbenim in uporabnim dovoljenjem izkazuje, da je upošteval predpise, ki so veljali npr. leta 1995, ko je bil v veljavi še bistveno drugačen temeljni zakon o graditvi. Kupec 30 ali več let starega objekta mora vedno upoštevati možnost, da že dotrajanost materialov ali slabo vzdrževanje objekta lahko bistveno poslabšajo stanje samega objekta, zato se ne more zgolj zanašati na izdano gradbeno in uporabno dovoljenje.«
Ureditev pravnega stanja starih objektov omogoča lastnikom ali morebitnim novim lastnikom, da objekt skladno z veljavno zakonodajo temeljito prenovijo in posodobijo, saj je eden od pogoje za pridobitev gradbenega dovoljenja za rekonstrukcijo prav legalnost osnovnega objekta, še sklenejo na ministrstvu.
Brez papirjev in s »sumljivimi« izvajalci do državnih ugodnosti
Slovenija ni in tudi v prihodnje ne bo imuna za različne naravne katastrofe, kot so bile poplave pred dvema letoma. Če so lastniki črnih gradenj nekoč ob naravnih nesrečah ostali brez državne pomoči, bi sprememba zakona za večino objektov, zgrajenih do leta 1995, to postavila na glavo.
»S tem, ko se objektu podeli gradbeno in uporabno dovoljenje, pridobi tudi vse pravice iz naslova državnih pomoči, subvencij in drugih ugodnosti. V primeru naravnih nesreč, kot so potres, plaz in poplava, pa se, kljub temu da je tveganje porušitve takih objektov praviloma bistveno višje kot sicer, pričakuje, da bo pomagala država, ki je objektu priznala gradbeno in uporabno dovoljenje. S tem je izenačen z vsemi drugimi objekti, za katere so morali investitorji izpeljati celoten postopek – pridobiti projektne pogoje, izdelati projektno dokumentacijo, pridobiti vsa potrebna mnenja, gradbeno in po končani gradnji tudi uporabno dovoljenje,« poudari Pogačnik.
Kako pa je pri legaliziranih objektih? Da se »dokaže« skladnost z zahtevami zakona, potrebujejo šest dokumentov, od tega štiri fotografije in posnetek obstoječega stanja izvedenega objekta v merilu 1:100, kar vključuje predvsem tlorise, prereze in poglede na fasado ter priključke na komunalno infrastrukturo. »Nobenega statičnega izračuna, prikaza instalacij, pregleda požarne varnosti, nobenih mnenj mnenjedajalcev. Takšni objekti so pogosto tudi zgrajeni brez ustreznih projektov, brez nadzora in s 'sumljivimi' izvajalci,« ne ovinkari Pogačnik.
Opozorilo bodočemu lastniku
Nelegalnih gradenj iz preteklosti ni mogoče izbrisati. Če jih država že legalizira brez preverjanja, bi bilo po Pogačnikovem mnenju nujno, da se v kataster nepremičnin jasno zabeleži opozorilo, da varnost in zanesljivost takšnega objekta ni zagotovljena. To bi moralo biti zapisano tudi v prodajnih in najemnih pogodbah, da bodo bodoči lastniki in uporabniki o tem obveščeni. »To je najmanj, kar bi bilo nujno storiti v interesu varnosti državljanov,« je jasen Pogačnik. Strokovno utemeljena legalizacija pa bi po njegovem mnenju morala vključevati temeljit pregled konstrukcije in napeljav pooblaščenega strokovnjaka, pridobitev mnenj oziroma soglasij ter izdajo gradbenega in uporabnega dovoljenja, kot je to predvideno za ljudi, ki gradijo legalno.
