Z gornjim naslovom skušam ponazoriti vtis, ki sem ga dobil ob branju članka pod naslovom »Okvara toplovoda: Dva meseca in pol brez ogrevanja« (Dnevnik, 19. 12. 2023). Govori o problemu nedavne obnove toplovoda za ogrevanje petih stolpnic v naselju Podlubnik v Škofji Loki, katerih upravnik je družba SPO Škofja Loka. Zamenjava zunanjih cevovodov je kot izredna intervencija potekala od začetka kurilne sezone oktobra minulega leta, vse do 19. decembra. Ves ta čas centralno ogrevanje ni delovalo. Prizadeti so bili stanovalci v 275 stanovanjih. Predstavnik upravnika skuša s svojimi navedbami odgovornost v celoti naprtiti stanovalcem, še posebej njihovim predstavnikom.
V osnovi gre za dva vidika problema: 1) kdaj se je ugotovila resnost okvare in 2) zakaj ta ni bila sanirana pravočasno, v okviru rednega upravljanja.
Na kratko povzemam časovni okvir dogajanja, kot ga je mogoče razbrati iz navedb upravnika. Sistem ogrevanja s skupno kotlovnico in zunanjimi toplovodi je bil zgrajen v letih 1975/1976, s pričakovano življenjsko dobo 30 let, torej nekako do leta 2005/2006. Ko so se po tem času začele pojavljati vedno večje okvare na toplovodih, so jih reševali z delnim krpanjem, dokler niso minulega oktobra (2023) ugotovili, da tako ne gre več in se lotili interventne sanacije.
Problem je velik. Če bi sešteli stroške zavržene energije zaradi puščanja toplovoda v vseh teh letih, vmesnih nezadostnih delnih popravil, nabave električnih grelnih teles v času odpovedi centralnega ogrevanja in neizogibno predrage interventne sanacije, bi prišli do ogromne številke. Vse to so in še bodo plačevali stanovalci oziroma lastniki stanovanj. Po besedah upravnika – po njihovi lastni krivdi. Kotlovnica je namreč bila obnovljena pred tremi leti (2022), za projekt celovite obnove toplovodov pa jim soglasja stanovalcev ni uspelo dobiti. Predstavniki stanovalcev, tako pravi upravnik, so se odločili, da bodo sanacijo podprli šele, »ko bo kaj puščalo«. Za to pomlad upravnik načrtuje sanacijo druge veje toplovoda v okviru rednega upravljanja, če bodo pridobili vsa potrebna soglasja. Kajti, pove upravnik, »če imaš v hiši nekoga, ki mu obnova ne diši ali se mu zdi predraga, takrat se vse ustavi«.
Okvare na cevovodih so bile torej pričakovane in zaznavane že dolgo časa. O presenečenju minulega oktobra ne more biti govora. Ostane le vprašanje pravočasne priprave in izvedbe celovite prenove. Po besedah upravnika so krivi predstavniki stanovalcev, ki predlogov za prenovo niso hoteli potrditi. Vendar taka razlaga pade, ker jo demantira zakon.
Temeljni predpis, ki ureja razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki, je stanovanjski zakon (SZ-1). Ta določa, da mora upravnik najmanj enkrat letno sklicati zbor etažnih lastnikov ter predstaviti načrt vzdrževanja stavbe in pripadajočih objektov za najmanj eno do največ petih let. Če etažni lastniki ne sprejmejo sklepa, ki je nujen za vzdrževanje stvari, lahko katerikoli od njih predlaga, da o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku. Če tega ne stori nobeden izmed etažnih lastnikov v roku 30 dni, mora to storiti upravnik v nadaljnjih 15 dneh. Če etažni lastnik oziroma upravnik uspe v nepravdnem postopku, gredo stroški v breme tistih etažnih lastnikov, ki so glasovali proti posegu. Odločba sodišča nadomesti sklep etažnih lastnikov. Če bi tak postopek zahteval kdo od etažnih lastnikov, bi sodišče spotoma ugotovilo morebitno neustreznost upravnikovega predloga projekta, v primeru zahteve upravnika pa bi sodišče presekalo nesoglasje lastnikov. Problem rešen.
Če povzamem mnenje ljudi, s katerimi sem se pogovarjal in ki se ukvarjajo z obravnavanim problemom kot neposredno prizadeti, naj bi upravnik odlašal z redno sanacijo zaradi svojih interesov in jo na koncu iz istega razloga izvedel kot intervencijo. S tem razmišljanjem se nisem ukvarjal, hotel sem le pokazati, da upravnikove trditve o krivdi »predstavnikov stanovalcev« ne zdržijo presoje.
Za zaključek bi rad posplošil svoje opažanje na stanje stvari v Sloveniji nasploh. To je glavni razlog, da sem se lotil tega zapisa, zgodba s Podlubnika je samo značilen primer. Upravniške družbe niso nemočne, uporabniki njihovih storitev pa niso neodgovorni. So nemočni, ker se ne znajo in ne zmorejo organizirati. Zakon daje upravniku velika pooblastila, zagrožene kazni za slabo ali nezakonito delo pa očitno ne delujejo. Kar se dogaja, se v zdravem družbenem okolju ne bi moglo. Akterji škodljivih potez jih ne bi izvajali, če se ne bi počutili povsem varne.
Zakon je, kakršen je, neizprosna profitna logika upravniških družb pa tudi. Problemi se kopičijo. Slabše situirani slovenski državljani, katerih število hitro narašča, kmalu ne bodo več zmogli plačevanja tekočih stroškov v večstanovanjskih stavbah, povečanih še za stroške nujnih kreditov zaradi dosedanjih neustreznih in nepravočasnih sanacij v starejših objektih. Izkazalo se bo, da v rezervnih skladih ni dovolj denarja. Ljudje bodo začeli izgubljati stanovanja in postajati najemniki v prej njihovih domovih.
Rešitev vidim v preboju spoznanja etažnih lastnikov, da je treba vlogo nadzornih odborov, ki jo zakon ureja le kot opcijo, vzeti resno. Več o tem ob kakšni novi priliki.
Bojan Pristavec, Škofja Loka
