Uradno obstajajo samo najemodajalci, ki imajo dejavnost prijavljeno, a, zanimivo, podatka o tem, koliko jih je, mi ni uspelo dobiti nikjer. Zato smo izbrali metodo tako imenovanega prikritega raziskovanja. Najeli smo štiri študente, ki so si skupaj ogledali 150 oglaševanih stanovanj v Ljubljani. Ugotovitve so bile presenetljive, stanje je namreč precej boljše od pričakovanega. V povprečju je kakovost teh stanovanj dobra. Večina najemodajalcev tudi vztraja pri sklenitvi pogodbe, vprašanje pa je, kaj se nato zgodi s temi pogodbami. Ali romajo na občino in na davčno upravo ali pa v predal.
Presenetljivo, sploh glede na podatke Eurostata iz leta 2011, da kar tretjina Slovencev živi v razmerah tako imenovane občutne bivanjske prikrajšanosti: v vlažnih stanovanjih, s trhlimi temelji, s premalo svetlobe.Tisto, kar je še bolj skrb zbujajoče, je majhnost stanovanj oziroma njihova prenaseljenost. Naša stanovanja so občutno premajhna. Povprečna slovenska štiričlanska družina, ki živi v stanovanjski soseski, si deli skromnih 60 kvadratnih metrov ali še manj.
Zdi se nam logično, da si zaradi nizke kupne moči kupiš manjše stanovanje, čeprav bi se cena morala najbrž razlikovati tudi na podlagi kakovosti.Seveda. Slovenijo med drugim pesti pomanjkanje raznolikosti ponudbe stanovanj in določenih minimalnih standardov. Tudi če gradimo enosobna stanovanja, morajo biti ta funkcionalna in dovolj velika. 35 kvadratnih metrov na osebo je minimum, to je tudi evropsko povprečje. Pri nas je povprečje približno 10 kvadratnih metrov manj. Vse to pomembno vpliva na odnose v družini, psihofizično počutje stanovalcev, učni uspeh otrok. Res se zdi, da smo na takšne razmere že kar nekako navajeni še iz prejšnjega sistema. Staršev sploh ne moti, da štiriletni otrok še vedno spi v njihovi spalnici, čeprav je to povsem nesprejemljivo.
Kljub vsemu smo Slovenci po nekaterih raziskavah nadpovprečno zadovoljni s svojimi stanovanji.Res je, zadovoljstvo je nadpovprečno. Ljudem se stanovanja sploh ne zdijo premajhna.
Vaša teza je, da stanovanjska kriza v Sloveniji traja že zadnjih dvajset let, ne pa od poka nepremičninskega balona v ZDA leta 2008.Prepričan sem, da pri nas razlog za padanje cen ni bil presežek ponudbe nad povpraševanjem, kar je sicer definicija poka mehurčka. Krizo imamo namreč že od leta 1991, ko smo uvedli stanovanjske reforme in ukinili državni sistem financiranja gradnje, saj se od takrat soočamo s pomanjkanjem neprofitnih stanovanj.
V Sloveniji v resnici sploh ne vemo, koliko stanovanj nam primanjkuje, ta analiza nikoli ni bila opravljena. Bojim se, da bomo, ko bo gospodarstvo spet okrevalo in bo kupna moč narasla, kot se je to zgodilo po letu 2000, soočeni z velikim problemom.
V takšnih razmerah ne moremo pričakovati, da bodo cene padle.Nikakor, celo nasprotno – zaradi zastoja gradnje v času krize obstaja velika verjetnost, da bodo cene spet začele rasti. Za zdaj sicer res padajo, a zelo počasi. Največji padec je bil med letoma 2008 in 2009, ko v Sloveniji še nismo čutili posledic globalne krize, a so se kupci očitno že ustrašili. Od leta 2008 do danes so cene v povprečju tako padle za 17 odstotkov, v Ljubljani za 20. Padec preprečujejo tudi banke, ki so dobile nepremičnine od propadlih gradbenikov, zdaj pa jih ne želijo spustiti na trg. Čeprav bodo prej ali slej to morale storiti.
Kaj menite o ideji združenja FIABCI, ki je v odzivu na nov Nacionalni stanovanjski program 2013–2022 predlagalo, naj država fond stanovanj, ki je v lasti državnih bank, prenese na stanovanjski sklad, ki jih bo ponujal v neprofitni najem?Idejo zelo podpiram, saj sem tudi sam sodeloval pri pripravi pripomb k osnutku omenjenega programa, mislim pa, da teh stanovanj ne bi smel upravljati republiški stanovanjski sklad. Ne le, da ta že od vsega začetka nič bistvenega ni prispeval k reševanju stanovanjske problematike, ampak tudi ne ve, kdo sploh potrebuje stanovanje. To vedo občine.
Osnutek stanovanjskega programa ima zelo veliko pomanjkljivosti, med najhujšimi pa je predlog, da bi republiški stanovanjski sklad prevzel vlogo hipotekarnega financerja stanovanjske gradnje. To je absolutno nesprejemljivo, a je kljub vsem protestom ostalo tudi v končni različici osnutka, za katerega, mimogrede, nihče ne ve, v kateri fazi je obtičal.
Velik del stroke se je že ob objavi osnutka omenjenega programa strinjal, da bi ga bilo najbolje zavreči in napisati na novo.Tako je, to smo povedali tudi avtorjem. Že na usklajevalnih sestankih in kasneje, ob pregledu prvega osnutka, smo rekli, da to preprosto ni uporabno. Največji problem je bil, kot običajno, pomanjkanje natančnih analiz obstoječega stanja. Program za naslednjih deset let je bil tako pripravljen, ne da bi vedeli, koliko novih stanovanj sploh potrebujemo.
Katere nujne ukrepe bi država morala čim prej sprejeti?Najprej bi morali opraviti temeljite analize, saj brez tega ne moremo ugibati o ukrepih. V vsakem primeru bi bilo treba okrepiti najemni sektor, ki ga trenutno tako rekoč ni. Zadnji verodostojni podatki iz popisa 2011 kažejo, da je v Sloveniji lastniških stanovanj 90 odstotkov. Šest odstotkov stanovanj naj bi bilo neprofitnih najemniških in to so uradno edina najemniška stanovanja nasploh.
Predvsem bi bilo treba okrepiti sektor neprofitnih najemniških stanovanj, sprejeti ukrepe, ki bi olajšali mladim dostop do stanovanj, zagotoviti raznolikost ponudbe in kakovost stanovanj, napisati strategijo prenove obstoječega fonda in določiti mehanizme njenega financiranja. Seveda pa je treba uvesti tudi učinkovit sistem financiranja – pa ne s povečevanjem pooblastil stanovanjskega sklada, ampak z uvedbo resne hipotekarne banke.
Kako odgovarjate liberalcem, ki menijo, da se je državni intervencionizem izkazal kot neuspešen in da bi morali reševanje težav prepustiti zasebni pobudi in prostemu trgu?Urejanje osnovnih človekovih pravic in nekaterih področij, ključnih za obstoj človeka, ne sme biti prepuščeno trgu. V takšnih primerih mora občasno posredovati država, da zagotovi osnovne standarde za vse državljane in da uravnovesi ponudbo in povpraševanje. Če vse skupaj prepustimo trgu, dobimo stanje, ki ga imamo danes: ogromno lastniških stanovanj, pri čemer ponudba ni ne zadostna ne zadovoljiva, in posledično slabo kakovost bivanja in življenja.
Na kakšen način pa lahko povečamo (javni) najemniški fond?Možna varianta bi bila sodelovanje države z zasebnimi investitorji prek sistema subvencij za gradnjo stanovanj za neprofitni najem. Drugi način pa so socialne agencije, ki so se razširile predvsem v Belgiji. To so nevladne organizacije, ki delujejo kot posrednice med najemnikom in najemodajalcem. Te agencije najemodajalce, ki imajo več nepremičnin, razbremenijo pri iskanju najemnikov, predvsem pa je pomembno, da jim, tudi v sodelovanju z državo, zagotavljajo redno in pravočasno plačilo najemnine, ne glede na morebitno plačilno nedisciplino. Nase prevzamejo tudi vsa druga tveganja, ki jih lahko povzroči nedorečena zakonodaja.
Na tak način bi lahko mobilizirali zasebni najemniški fond, ki ga je po mojih ocenah približno 20 odstotkov. Če bi bila ponudba najemniških stanovanj večja, cene bolj dosegljive in tveganja minimalna, bi se zmanjšala tudi potreba po lastnem stanovanju. Lastno stanovanje ima namreč vsaj eno veliko pomanjkljivost: ovira mobilnost, tudi zaposlitveno. Če vanj skupaj z razširjeno družino vložiš vso energijo in prihranke, ga potem ne moreš kar pustiti in se preseliti drugam.
K temu bi najbrž prispeval tudi nepremičninski davek.To je bil tudi namen. Stroka je pozdravila odločitev, da bi bile prazne nepremičnine obdavčene bolj, čeprav nisem prepričan, da bi bil to ravno usoden ukrep. Ljudje se bojijo tveganj. Dokler zakonodaja ne bo jasno urejala pravic in dolžnosti tako najemnikov kot tudi najemodajalcev, tudi davek sam po sebi ne bo učinkovit. In do takrat bodo ljudje oddajali na črno, ker v tem primeru lahko najemnika, ki se ne drži več pravil, kadar koli izselijo. Ali pa bodo nepremičnino prodali.
V vsakem primeru bi zakon gotovo vsaj nekoliko pripomogel k mobilizaciji teh praznih nepremičnin, zdaj pa se je tudi to ustavilo in še dolgo se najbrž nihče ne bo dotaknil tega problema.
