Z izbruhom krize je življenje na nepremičninskem trgu malodane zamrlo. Kupci so čakali na padec cen. Tako je bilo vsaj čutiti kar nekaj let. Ko se je lani v drugi polovici leta po opažanjih nepremičninskih agencij že zazdelo, da se naš nepremičninski trg spet prebuja, mu je v začetku letošnjega leta spet zastal korak. Tokrat zaradi birokratskega uveljavljanja energetskih izkaznic, ki imajo v bistvu povsem drug namen. A o tem več na naslednjih straneh.
Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) v svojem septembrskem poročilu ugotavlja, da se je evidentirani promet v prvem polletju 2014 v primerjavi z drugim polletjem 2013 povečal kar za 17 odstotkov, kar je daleč največja polletna rast po drugem polletju 2009. Evidentirani promet s stanovanjskimi nepremičninami v drugem polletju 2013 je bil v primerjavi s prvim polletjem 2009, ko je bilo doseženo prvo dno krize slovenskega nepremičninskega trga, sicer še vedno kar 85 odstotkov večji.
Trend padanja povprečne cene
Po podatkih je povprečna cena rabljenega stanovanja na ravni države v prvem polletju 2014 znašala 1490 evrov za kvadratni meter. V primerjavi s prvim polletjem 2013 je bila nižja za 3 odstotke, v primerjavi z drugim polletjem 2013, ko je prvič od začetka sistematičnega spremljanja cen nepremičnin leta 2007 padla pod mejo 1500 evrov za kvadratni meter, pa je ostala nespremenjena.
Trend padanja povprečne cene za stanovanjske hiše je nekoliko izrazitejši kot za stanovanja. V prvem polletju lanskega leta je bila povprečna cena stanovanjske hiše v primerjavi s prvim polletjem 2013 nižja za 10 odstotkov, z drugim polletjem pa 3 odstotke. Na ravni države je bila povprečna cena hiše s pripadajočim zemljiščem najnižja od začetka spremljanja cen. Znižala se je že četrto polletje zapored.
Kot kažejo preliminarni izračuni, na večini večjih urbanih območij v prvem polletju lanskega leta v primerjavi s polletjem prej ni bistvenih razlik glede povprečnih cen rabljenih stanovanj. Tako rekoč povsod so še vedno na najnižji ravni od začetka spremljanja cen.
Opaznejši padec povprečne cene stanovanj je bilo zaznati le v Celju in Kopru. V Celju je povprečna cena prvič po letu 2009 padla pod tisto v Mariboru. V obeh mestih pa se zaenkrat še drži nad mejo 1000 evrov za kvadratni meter. V Kopru se je po občutnem upadu prometa s stanovanji v drugem polletju leta 2013 nadaljeval razmeroma močan trend padanja cen, ki se je začel že v drugi polovici leta 2012.
Primarni stanovanjski trg
Podatke o kupoprodajnih poslih z nepremičninami, pri katerih je bil plačan davek na promet nepremičnin (DPN), je dolžna že od leta 2007 pošiljati v evidenco trga nepremičnin (ETN) davčna uprava. Od 1. julija 2013 pa so prodajalci v ETN dolžni poročati tudi o kupoprodajnih poslih z nepremičninami, pri katerih je bil obračunan davek na dodano vrednost (DDV). Tako je omogočeno tudi sistematično spremljanje prodaj novih oziroma prvič vseljivih stanovanj, ki so obdavčene z DDV.
V obdobju od začetka julija 2013 do konca junija 2014 je bilo evidentiranih 450 prodaj prvič vseljivih stanovanj končnim uporabnikom. Več kot polovico stanovanj, ki so bila prodana v tem obdobju, je bilo zgrajenih leta 2010 ali prej. Manj kot petina stanovanj je bila prodana v roku enega leta od zgraditve.
Razprodaja stanovanj iz nasedlih projektov
V obravnavnem obdobju je bilo največ prodaj evidentiranih v Ljubljani (30 %), v okolici Ljubljane (16 %), v Kranju (11 %) in v Mariboru (7 %). Večina prodaj je bila realizirana na račun razprodaje stanovanj iz nasedlih projektov propadlih investitorjev.
V Ljubljani je bilo takih prodaj več kot polovica. Za stanovanja iz nasedlih projektov iz preteklih let so se cene z DDV, z vključeno garažo ali parkirnim mestom, gibale med 1000 in 2500 evrov za kvadratni meter. Za novozgrajena stanovanja pa so segle tudi prek 4000 evrov za kvadratni meter.
V Kranju je prodaja stanovanj iz nasedlih projektov pomenila dve tretjini vseh prodaj prvič vseljivih stanovanj. Cene z DDV, z vključeno garažo ali parkirnim mestom, so bile od 1300 evrov za kvadratni meter za stanovanja iz nasedlih projektov do 3000 evrov za kvadratni meter za novozgrajena stanovanja.
V okolici Ljubljane je zavzemala prodaja stanovanj iz nasedlih projektov slabo petino vseh prodaj prvič vseljivih stanovanj. Cene za stanovanja iz nasedlih projektov z DDV, z vključeno garažo ali parkirnim mestom, so se gibale od 1300 evrov za kvadratni meter, cene drugih novogradenj pa so segale do 3400 evrov za kvadratni meter.
Tako rekoč vsa prvič vseljiva stanovanja, ki so bila prodana v Mariboru, so bila iz nasedlih projektov. Cene z DDV, z vključeno garažo ali parkirnim mestom, so se gibale med 1500 in 1900 evri za kvadratni meter.
Povzetek dogajanja na nepremičninskem trgu
Po opaznem padcu prometa s stanovanjskimi nepremičninami v drugi polovici leta 2013, se je ta v prvi polovici lanskega leta torej občutno okrepil. Trend rasti, ki je sicer bistveno šibkejši kot pri stanovanjskih nepremičninah, je kazal tudi promet s poslovnimi nepremičninami. Nadaljeval se je negativen trend prometa z zemljišči za gradnjo stavb, kar je logična posledica še vedno majhnega povpraševanja po zemljiščih za gradnjo stanovanjskih in poslovnih nepremičnin za trg. Promet s kmetijskimi zemljišči se je v primerjavi z drugim polletjem 2013 lani rahlo povečal, medtem ko je ostal promet z gozdnimi zemljišči skorajda nespremenjen.
Kot kažejo še vedno preliminarni podatki za prvo polletje 2014, se zaustavlja trend padanja cen rabljenih stanovanj, ki je bil značilen za zadnja tri leta, medtem ko se pri stanovanjskih hišah še nadaljuje. Zmeren trend padanja cen kažejo tudi poslovne nepremičnine, nihanja cen zazidljivih zemljišč pa so prevelika, da bi bilo moč njihov trend zanesljivo oceniti. Cene kmetijskih zemljišč že nekaj let kažejo trend rahlega naraščanja, ta pa se je potrdil tudi v prvi polovici lanskega leta. Cene gozdnih zemljišč, če izvzamemo sezonski vpliv, v prvi polovici leta 2014 niso pokazale bistvenih sprememb. Vpliva žledoloma, ki je februarja močno prizadel slovenske gozdove, tako na trgu gozdnih zemljišč še ni bilo zaznati. Pričakovati pa je, da bodo v bodoče, vsaj srednjeročno, posledice žledoloma vendarle vplivale na cene gozdnih zemljišč.
Pritisk na cene novih stanovanj
Tako kot je že vse od nastopa krize slovenskega nepremičninskega trga leta 2008, smo bili tudi v prvi polovici lanskega leta priča skromnemu prometu in dolgim prodajnim časom na primarnem stanovanjskem trgu. Pretežni delež prodaj prvič vseljivih stanovanj je sicer odpadel na prodaje stanovanj iz nasedlih projektov. Razmeroma nizke cene teh stanovanj pa še naprej ustvarjajo pritisk na cene novih stanovanj, kar vzdržuje razmeroma močan trend padanja cen stanovanjskih nepremičnin na primarnem trgu.
Zaustavljanje padanja cen in predvsem skok prometa na sekundarnem stanovanjskem trgu bi lahko pomenila, da je bilo že v drugi polovici leta 2013 doseženo drugo dno krize nepremičninskega trga. Možno pa je tudi, da gre v zadnjih dveh polletjih le za nekoliko večja nihanja prometa, kot smo jih bili vajeni v zadnjih letih. Če je bilo drugo dno krize res doseženo, je bilo to, v skladu s predvidevanji, precej višje od prvega dna v prvi polovici leta 2009.
Promet s stanovanjskimi nepremičninami je bil kot rečeno v drugi polovici leta 2013 še vedno kar za 85 odstotkov večji. Iz naštetega izhaja, da bo zanimivo pogledati uradne podatke še za drugo polovico lanskega leta in spremljati dogajanja v letošnjem letu. Začetek leta je namreč zaznamovala energetska izkaznica, a upajmo, da se bo tudi ta »juha« kmalu ohladila. Ne nazadnje je energetska izkaznica lahko koristen dokument na nepremičninskem trgu, če njene vsebine ne bomo po stari slovenski navadi povsem izmaličili, še preden bomo lahko prepoznali njen pravi pomen. (ea)
